三四十万元买什么房
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
回龙观资讯中心
北京青年报
主持人：今天的主题是“少花钱买好房，楼市关注普通人”。根据市场调查，有四成左右的购房者希望买到总价30万到50万之间的房子，我们也寻访了北京30万到50万总价不高的楼盘的老总，我们进行了交流。我们也发现像这些项目在楼盘的质量、小区环境、社区文化很多方面向城内高档楼盘看齐。而他们希望消除很多人的偏见，这个偏见就是认为价位低的房子无论如何没有价位高的房子好。少花钱是不是真正能够买到好的房子，会是什么样的房子？这种低价的房子会不会是今后市场的发展趋势？
■45万元以下是上海购房主流
顾云昌（中国房地产业协会副会长、秘书长）：北京和上海比较，上海的楼市比北京明显要旺，原因在哪里？上海人买房已经到了中等收入家庭，而北京的买房者主要是高收入和中高收入家庭，中等收入家庭买房主要是资金方面的障碍。我在上海看到，上海搞过调查，上海大概是35万元到45万元，45万元以下占到总购房人数的大概70%多，3500元以下是市场的主流。
■到通州可少花钱买好房
汪少群（通州区房地局）：通州以房地产产业作为支柱地位来进行运作。通州区域的位置优势非常明显。通州作为北京的东大门距国贸大概十几公里，现在有京通快速路，只要去过通州肯定有一个印象，通过高速路坐车十几分钟的时间就到达通州。通州在东边跟首都机场挨得比较近，去天津塘沽港比较近，应该说区域位置比较明显。
这几年国家、北京市还有通州区在基础设施投入上投入了50亿元，道路、供水、供电各个方面，道路有京沈、京哈、京津塘、京通快速路，八通轻轨现在已经开始建，明年年底要竣工。老百姓在时间和金钱上做一个选择，要么选择时间要么选择金钱，作为北京市市民只要在长安街沿线都能兼得。轻轨通行以后到市里边还是非常方便的。
通州大部分人都知道，通州作为一个老城区，各方面的配套设施相对来说还是非常齐全的，无论是银行网点，还是商业网点。第三个，咱们区委区政府在“十五”规划中，根据通州区的情况提出一河两线三城。一河就是运河，要充分发挥运河的文化底蕴，区里边已经做出运河文化产业的规划，通州的运河文化广场已经建起来了。两线，长安街的东延长线，一直延长到通州的古城，还有一线就是八通轻轨的沿线。三城就是通州的老城区，旧城的改造，河东新城和南部新城。
据我了解，通州目前的房地产市场应该说定价基本上在30万到50万区位之间，从价钱来讲是非常适中的。从另外一个方面来讲，从房屋的品质上来讲，通州房地产市场房屋的品质提高很快，也就是说如果说半年的时间您如果说看通州新开的楼盘体会到这个楼盘的设计，在采用的材料，还有其他的新技术各个方面可能会有所提高。我们举一个例子来说，天赐良园是请德国维斯平设计公司进行设计的，纯德式风格，富河园也是属于大型的外开窗，设计上非常新颖，还有怡佳家园设计顶层的生态空间，应该说品质各个方面提高得还是很快的。宽带光纤网、可视的电话系统、闭路电视监控系统、VOD点播等等类似于这样的高新技术，今年非常明显，几乎所有的开发商在开发设计上都把这些因素考虑进去了。少花钱在通州能做到，买好房也能做到。
另外想强调一点，普通老百姓买房选择的视野可以宽一些。大家以前对郊区的房印象是，郊区房一个档次不高，第二个非常遥远，实际上不完全是那么回事。我希望越来越多的京城老百姓，不管是不是买通州的房，欢迎您到通州看一看，也许看了以后您就会选择通州。通州的价格现在是2000元到4000元一平方米。套型像错层、复式、连体别墅都有。
■要在结构和面积上调控
林增杰（中国人民大学工商管理学院博士生导师、教授）：30万到50万的价位，哪些人能接受？如何使房屋总价能够达到30万到50万？从我自己购房的过程来说，我体会到有这样几条。第一我们现在的房子总面积偏大，档次过高，所以总价比较高。
区位的问题。通州比我们三环当然要便宜，我认为毫无疑义的。通州有一个问题，能到你那边虽然说有什么轻轨，你叫我去，但我认为有困难。上班有困难，必须有车，有车阶层又上了一个程度，又上了一个阶层了。
30万元到50万元反映我们目前北京市购房需求的价位，如何达到这个？我们在座的老板、开发商应该考虑，从房子的结构、总面积上要做调控，不要搞太大，不然你们没办法达到这个价位。
■通州和南城变化很大
顾云昌：亚北板块，通州板块，大兴板块，一定要各种设施跟上，关注普通人住房问题，解决普通人住房问题。在三四环不可能，离开三四环怎么办？解决交通问题，开发商不能做到的。
套型不要太大，但是设施要齐全，大板块统一规划、考虑医院、学校、各种购物。
汪少群：以前上海有一个观点，宁要浦西一张床，不要浦东一套房。观念的改变还是跟基础设施的改变相适应的，现在为什么要浦东的房，浦东那边基础设施和以前比是两个浦东，不是以前的浦东了。不管南城还是通州，老百姓认识之所以改变比较慢，没去看。南城、通州基础设施条件和以前比是两种概念了，但是老百姓平时的工作生活圈子就是这样一个圈子，没有出去，没有认识到这个变化。
主持人：我们对北京的市场也做了一些调查，北京市场价位分布西北高，总的来说西北高东南低这样一个趋势。总的价格不太高的这些房子，所谓性能价格比还不错的房子，总价不太高的情况下，是从北京西南角到南面一直到正东分布得比较多一些。
■购房主流在哪里
杨黎明（林达公司副总经理）：住宅作为商品在咱们中国人面前来讲是一个新东西，以前白住，按照级别，按照层次，象征性交一点儿房租。我觉得研究房价的结构有一个历史必然。从现在开始着手研究满足更宽更广人群的收入和住房价格关系，这个时候到了，可能这个经济周期不能解决得了。
所以说住宅往郊区发展，给老百姓提供能够买得起的房子应该有一个量的控制。观念很重要，但是观念从哪儿来的，观念从他的社会地位和收入水平，起码得有装备，走远了，上班不好办，孩子解决不了，医院解决不了，一系列的配套解决不了，光有轻轨是解决不了的。关注普通人住房问题和房地产业的发展，我们是这么考虑的。发展商把中高档房子发展到一定程度，我们会转变自己的开发方向，我们会转向下一个市场重心，有一部是开发策略从先满足低收入人需要入手。
王瑞洲（天赐良园总经理）：我想主流人群应该是现在在住房需求上想进入小康水平或者小康水平偏上一点，我们天赐良园也是基于这样一个思想，就是定位在想尽快在住房需求上步入小康或者小康偏上一点的水平。简单地说，我们瞄准的是北京市东单或者是天安门中轴线以东的外企或者合资企业以及国家公务员中间这些收入偏高一点的小白领。我们做了一个统计，大部分是这样的人。
■让老百姓在接受的范围内买房
汪少群（通州区房地局）：
回龙观和天通苑据我的了解，买房是非常火爆，排号已经排到1万号以后，老百姓拿了钱买不到房，他感觉到房子质量很不错，他想买，没有。为什么没有？这就说明我们这样的房子不是多了，而是少了。我觉得这一点作为政府应该考虑，像这样的经济适用住房不是少建应该多建，政府应该鼓励。作为政府来讲，在投资政策上，投资资金上应该向远郊区县进行倾斜。如果你把资金投到通州投到大兴投到南城投到西部，这些地区基础设施条件改善了，学校多了、医院多了，老百姓为什么不愿意上这样的地方去住，价钱又便宜。
在经济适用住房制度的制定上应该讲，从区域位置来分东南西北都应该兼顾。去年北京市的房价有一些指数说，涨得不是很高，文章就分析了，为什么房价指数上升不快，是因为天通苑、回龙观两个经济适用住房供应把指数拉住了。今年为什么涨快了，这两个地区的经济适用住房停下来或者供应量不足，高档项目把指数拉上去了。通州搬到二环可能不愿意去，人大为什么不愿意搬走，人大环境他熟悉，不愿意搬。为了照顾整个北京老百姓，经济适用住房的分布上即应该不要以某一个区域为主，应该均匀分布，东城也有，南城也有，北城也有，西城也有，这样老百姓可以在他接受的范围之内，能找到适合他自己价位的房屋，这样既不用老百姓来回奔波，也解决交通拥挤问题，普通老百姓住房问题能得到比较好的解决。我希望我们普通老百姓不需要漫长的时间才能达到这样的要求。
■小康住宅面积不要太大
顾云昌：
小康的问题，我认为中国大部分居民达到小康水平，小康水平基本达到每户一套房子，现在达到后小康。从小康到后小康有一个阶段，我们人均20平方米达到人均30平方米，大概需要20年左右，或者十几年、二十年左右这样的努力，快一点十几年。所以我想普通的住房比例，普通的房子不要太大了，就是90平方米，三口之家，100平方米以内，这个套型要注意，现在供应的房子150、120。套型是和价值联系一起的。
司京生（富河园副总）：
我们今天的主题30万50万到哪儿买好房，我们在通州做项目原因是因为在通州能够做出这样的房子，能够建出这样的房子，而在三环四环之内不可能建出30万到50万能够买到的房子。上个月有一个台湾的朋友约我，因为他在大陆没做过地产，安定门那儿有一块地，需要2000户老百姓拆迁，可用地88亩地，按北京的容积率只不过建20万平方米，光土地拆迁补偿和政府要交的土地出让金前期所需要交纳的费用和拆迁补偿的价就要超过10个亿，1平方米就需要5000块钱，怎么建成三五十万的房子。
傅占鹉（武夷花园经理）：
市政配套的问题，气候的问题，老百姓购房郊区化的观念没有形成，造成郊区的房子卖得规模不是很大，但是现在大家都在探讨30万住宅的标准，我感觉可能这个标准对我们北京市来讲还是大有市场的。因为住宅即使说30万也好，50万也好，北京这个大都市1300万人口，这1300万人口哪一种产品找不到市场？都能找到它的市场，关键它的品质怎么样？如果这些品质都做得不错，那天我说道我们开发的户型里面从40多平方米到250多平方米，结果每一种户型到我们入住的时候全部都被认购光了，都能找到客户。我感觉到30万也好，50万也好，关键是小区的品位和户型的结构合理以后，开发商的管理，包括他追求的经营理念这是非常关键的。我们武夷花园从开始到现在，我亲身体验到非常理念化的东西，就是要真诚。我们没必要做过多的包装，没必要做过多的浮躁的语言表述你的东西，北京的信息传播速度非常快，只要项目好的一定能知道，如果出一件事大家肯定都知道。我们呼吁脚踏实地干实事，把真正好的商品献给京城的人民，不管是30万还是50万都能找到它的客户群。
司京生：
大家可以到通州的地产市场调查一下，通州的主要市场是非常好的。通州这部分市场要大力发展，而且通州区政府今后三年的规划，这种普通住宅小区的规划我们要建造超过400万平方米，是要大力发展的。就富河园来说，富河园这个项目开发比较早，我们一开始建造主要是六七十平方米，70平方米、80平方米，从1998年开始我们建二期工程，二期工程我们的房子从外立面、户型、品质，包括建筑材料、结构，比一期工程提高。
主持人：
我们发现北京30万到50万的房子大家都公认这是一个主流市场，我们发现这种房子可能是有两种趋势，一种是稍微远一点的地方可以稍微大一点，另外有一些稍微近一点，可能单价贵一点，总价可以小一点。
张战鹏（达富园销售代理总负责人）：
通州区有一个得天独厚的一点，其它地方比不了的一点，它的交通和它的社区现在改变了环境，这一点是不可否认的。通州具备五条干线。京通、外二环、京沈、轻轨、广通。
所有的商品都有一个时期，有一个阶段。房地产市场本身需要超前的，如果不超前的话，这个项目出来是必然被淘汰的。
■文字整理/周宏
