中国房地产业巨头王石、冯仑点评房产大势
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
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中国经济时报 2001年8月20日
月18日下午，中国房地产业界的“腕”级人物王石、冯仑等在深圳接受了全国近三十家媒体的集体采访。
回归深圳吃“地王”王石要打“组合拳”
深圳“地王”是位于深圳市西部著名大道滨海路旁边、与香港相望的总面积约2.9平方公里的地皮，深圳市政府有意将其以招标形式招商开发，据称其底价约为60亿元。
对于总部设在深圳，却在此地缺少土地资源储备、近期又在国内许多城市大量买地的上市公司万科来说，这块地的价值是显而易见的，然而王石言语中显露出一丝无奈的情绪——“深圳地王面积300多万平方米，购买这块地皮总体需付资金60－70亿元。一次性拿出这么多钱，显然，包括万科在内的大陆房地产公司还不具备条件。从政府推出的方式来看，就没有准备给大陆的房地产公司。万科30亿元的净资产已经是很大的了，而香港的新鸿基净资产是1300亿港币，从比例上说，拿出60－70亿元人民币应该没什么问题，这块地的投资规模对于他们来说是不大不小。”
虽然宣称政府的推出方式没有给大陆房产公司一丝机会，但是王石还是表示了愿意组合的愿望，“自从1992年以来，香港大的房地产公司在大陆的投资几乎是全军覆没，大多不赚钱，对大陆房地产市场是又爱又恨，市场选择只有它，但是投得太多又害怕。他们想来投就一定要找中国大陆市场合作，估计这块地一定是要组合投资的。万科当然会介入其中，扮演组合投资的一个角色。”
据此间业界传闻，对于深圳西部靠近香港的这块“地王”，香港地产大王李嘉诚倾心已久，估计此次将会携巨资参加投标。另据记者从有关方面获知的最新消息，深圳市政府正在考虑将这块超大地皮一分为几，同时开展招标。
王石：北京房价有下降空间冯仑：高档房产还会涨价
此前，考虑到加入世界贸易组织因素，有媒体发表了王石认为房价要下降的消息，万科的买主们开始持币观望，等待着房价的进一步下调，害得王石有苦难言。他表示，媒体信息需要澄清。
王石说，第一，我想说的房价要降，是指总体趋势，但具体到全国各地，应该是不一样的。第二，评论一个城市房地产价格是否合适，有一个参照系数，就是城市家庭年收入和城市平均房价之比。上海、深圳、广州这三个城市的比例接近国际上8到10倍的比例，房价比较合理。相比之下，北京的比例偏高了，通常是22－23倍，因此，北京的房价有降价的空间。针对后一点，也要具体分析：房价有一定的下降空间，不一定就意味着房子的价格就要下降。房价的降价空间指一个城市总的价格走势。由于北京现处在城市化过程中，城乡结合部将会有更多的便宜的地皮用于开发建设大量比较便宜的房子，这将会拉低北京房价总体水平。这与加入WTO和申奥成功没有必然联系，申奥成功，老百姓手里的钱也不会增加，所以从大趋势上分析房价可能下降并没有错。
王石说：“我从来没有说过这句话—‘中国加入WTO房价就会降’”。这次见面会上冯仑与王石的最大共同点是：澄清种种传言。此前，有媒体报道说，冯仑认为申奥成功后北京房产价格要上涨，至少要涨到2万元一平米。
见面会上，冯仑说，这一说法很快便被有关方面认为是“冯仑在恶意炒作”，而事实上自己蒙受了不白之冤。因为自己说的本来是高档商业房，不是普通居民住宅。
冯仑主阵的万通公司以开发高档住宅而闻名，他认为在高端市场这块，房价还有继续上涨空间。
冯仑说，香港的高档住宅每平方米的价格是1万美元左右，而美国、日本则高达4万美元，我国高档住宅的平均水平是2000－3000美元，也就是人民币2万元左右。北京每平米达2万元左右的项目有5个，上海有10个，深圳和广州也都有同类水平的楼盘。北京高档房价格上涨不仅仅是一种预测，更是根据现实情况所做的现实的判断。高端客户是一个特殊的群体，其活动半径比普通消费者要大得多，所以市场的半径也很大，有时候很难预测，那是一个极具个性的市场，而这个市场恰恰是各级政府主管部门最不熟悉的市场。
“尽管我为政府主管部门关怀百姓的热心所感动，但作为万通的董事长，作为一个商人，我还是坚持认为高档房在2万元以上才接近国际水平”。
支持他坚持己见的另外一个原因是，高档房用户对价格的敏感程度远远低于对服务和品质敏感程度，其价格的上涨不取决于成本，而取决于服务和品质。“作为商人，我必须对我的产品和股东负责，我的判断决不是恶意炒作”。
冯仑警告地产业界：开发规模过大，风险也大
在回答深圳特区报记者如何看待大块拿地、规模化开发潮流的问题时，王石认为，这需要具体分析。他说，北京市有一个最大的大盘—回龙观，由政府规划，而且开发商也整块开发；上海市也有上万亩的土地开发，也是由政府规划的，不过参与开发的开发商却比较多而且小。真正的民间单项规模开发，主要在珠江三角洲，在番禺、南海，一个项目就是4000亩、5000亩。万科也搞了一些规模开发，不过每一个项目单位都未超过80万平方米。王石评价，规模开发是房地产开发的中国特色。河南建业的胡葆森也说，在国外，一般的地产开发很少会听说有1000亩至2000亩这么大的，这是由于国内外的消费市场环境不一样，是典型的中国特色，发展商的行为是以市场为导向的。
素有地产界侠客之称的冯仑此刻却敲响警钟。他说，这就好比人吃饭一样，办喜事的时候都吃得很好、很多，然后就容易闹肚子，开发也是这样。之所以现在能够拿大盘，是因为现在经济还算景气，而拿大盘由于上了规模，地价会相对便宜，这种模式在香港也有过，但是台湾并不多。在北京，一块地在15万平方米以上地价会低一些，不过，30万平方米以上的地皮开发周期一般是在5－7年，这么长的开发周期，相当于一个半的经济周期，地盘又大，因此风险自然会非常大。
