SARS影响北京楼市 伤情几何
https://news.hlgnet.com 2003-05-30
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http://house.sina.com.cn 2003年05月29日10:58 中国建设报
北京市房地产信息网公布的北京楼市月度统计数据显示：4月份北京销售房屋8491套，销售总面积104万余平方米，销售总金额52亿余元人民币。比照3月份统计数据，新盘销售减少1444套，下降14.5个百分点；销售面积减少18.3万平方米，下降15.25个百分点；销售总金额下降6.8亿余元人民币，下降11.56个百分点。
关注这串数字的人一定没有每天盯着SARS疫情报告的多。但是，此前人们关于SARS影
响楼市的种种说法仅仅是推测，而现在，这份数据足以证明：SARS让北京楼市很受伤！
商品房市场触底
月报统计显示，4月份北京市商品房预售5204套，比3月份少售出1893套，销量减少近三成。
京西万寿路附近的“西贸DNA”，是有两座塔楼住宅和一座写字楼的楼盘，住宅主推45-80平方米中小户型，在SARS期间销售几乎停滞。该楼盘一售楼人员介绍，在楼盘开盘后的3月中旬至4月中旬的一个月，每天能售出10套左右，预售协议也签到了270多号。但由于“非典”的影响，此后销售每况愈下，经常几天售不出去一套。到5月中旬这一个月时间，预售协议只签到298套，销售只有上一个月的十分之一，只是到5月中旬后才开始逐渐回升。“西贸DNA”的销售情况可能不仅仅受SARS影响，与同期业界对小户型的“批判”也有一定关系。这或许是整个北京楼市的一个缩影。
记者了解到，SARS期间，京城很多楼盘的销售部门都实行了轮休制，有的甚至因为没有业务或业务量太小而让销售人员回家休息，一些平日销售情况相对较好的经济适用房项目如回龙观小区的售楼处已经关闭。一些本准备在5月开盘的新楼盘不得不推迟开盘时间，很多计划在5月开展的售楼促销活动也被迫延期。
北京中远房地产开发有限公司市场营销部总经理武文勇介绍，SARS时期，中远开发的楼盘销售下滑非常明显，公司及时出台了应对措施，中远“远洋天地”的销售在SARS期间推出了“无顾虑购房”，将消费者请到了庭院当中，让消费者有一个放松、安全的心态去购房，并且向战斗在一线的医务人员购房实行优惠。
销售不力势必对开发商的整体市场策略产生重大影响。北京中资行房地产经纪有限公司副总经理徐世恒认为，SARS冲击北京楼市的强度取决于疫情能否被迅速控制住，如果能在短期内控制住的话，积压需求会在SARS之后释放出来，供求关系不会产生大太的变化，对房地产的影响不会太大；但是，如果疫情不能在短期内被控制，北京楼市的销售势必受到冲击，这对于资金链条绷紧运作的开发商来说压力甚大，如果资金链断裂，产生停工、退房乃至降价销售等连锁反应，那样影响就很大。武文勇认为，SARS真正考验开发商的抗风险能力，SARS带来的销售下降的问题并不会对资金实力比较雄厚的开发商造成大的影响，但是，仅仅有雄厚的资金是不够的，一个企业的制度优势和管理优势也是企业面对风险的坚强后盾。
另外，4月份月统计还显示出，4月份北京楼市销售价格基本稳定，商品房的新盘销售(预售)最多的三个区县依次为海淀区、朝阳区和丰台区。可以看到，城区楼盘销量下降明显，其中朝阳区新房预售量本年以来首次降至1000套以下。海淀区销量比照3月份也有明显下降，但仍保证在月销1000套以上的水平。两区合并商品房新房预售总合按套数计算，已降至占全市商品房销售量的42.5%，比3月份下降了14.6个百分点。而其它区县，尤其是城郊区县楼盘销售相对平稳，与3月份相比，未见下降。
原本京城楼市最热门的海淀、朝阳两区楼市缘何销售出现如此大的下滑，武文勇认为，这与这两区外资、大企业较多有关。一方面这些大企业高度重视疫情，使得国际、国内进入北京的流动人口绝对数量明显减少，外资企业由于SARS时期出现的市场疲软，不得不选择暂时回国或停业，这将对北京楼盘销售，尤其是中高端楼盘的销售造成明显影响；另一方面这些地区的一些购房者，如非急需，再加上对SARS的恐惧心理，也会放缓看房，这也将直接对这两个区域房地产市场的销售产生较为明显的抑制效应。
中介市场洗牌重整
每年的3-6月份，本是房产中介市场的“黄金季节”，根据每年的经验数值，加上今年5月8日和10日，市国土房管局发出关于执行“《北京市已购公有住房上市出售实施办法》的补充通知”等利好因素，有关专家预测今年的高峰期应以每月20%的增长率持续走强。本期月报统计数据也应证了这一点：4月份北京二手房交易总量达2787套，较3月份增加531套，已占售房总量的32.8%，较3月份上升11.1个百分点。其中存量房(现房和二手房)销售总数为1345套，销售面积为21.7万平方米；再上市房(产权二次转让的公房及经济适用房)销售总数为1442套，销售面积为10.4万平方米。
二手房(存量房和再上市房)的不俗表现与商品房市场形成了鲜明的对比。“难道SARS没有对二手市场形成冲击吗？”从简单的数据上看我们会产生这样的疑问，那么“非典”对房产中介市场意味着什么呢？
今年4月份的整体业务量比3月份萎缩了10%左右。这与月报的数据形成了明显的矛盾，原因是在这里我们要区分开业务量与交易量这两个概念。房地产二手市场不同于商品房市场，因为二手房业务真正成交(交易)大都是在购房协议签署后的一个月，也就是说，消费者4月进行的房屋交易所支付的房款，实际上是房地产经纪公司3月份的业务，而二手市场3月份的业务量并没有受SARS太大的影响，所以4月份的交易量也不会有大的影响。而租赁市场方面，业务量影响也不大，租金价格整体稳定。一方面，SARS只是对4月下旬业务有所影响，而4月上旬延续业务的陆续成交，客户租赁信息有效性强，交易速度的明显提高，再加上创造新的经营手法赢得了一些消费者，如“房屋出租全程代理”等，实际上并未使业务量上有很大影响；另一方面，SARS期间，中介公司的房源存量尚可满足市场的暂时需求，没有破坏供求平衡，所以租金价格也依然稳定。
有关数据显示，4月份二手房买卖的业务量比3月份下降了20%，因为“非典”属于特殊状况，具有短暂性，而二手房的买卖属于固定资产投资，涉及金额大，需求的可延续性强，所以，在SARS期间，不会有客户急需去买房子，也不会有业主急需将自己的房子的卖掉，而4月份的业务量真正成交的时间又大都是在5月，所以，可以想到，5月份的房地产中介市场面临SARS的挑战其实更为严峻。
根据目前情况，有关专家预测：SARS影响只是暂时的，真正“SARS效应”的体现并不在4月份，而是5月份，而随着“非典”疫情的稳定，6月份的中介业务将逐渐回升。姜华
