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小区车位投资要谨慎

https://news.hlgnet.com  2003-06-02     回龙观资讯中心  
小区车位投资要谨慎


  随着汽车消费的红火,不断攀升的汽车保有量与有限的小区车位数量之间的矛盾开始突出。为此,不少投资者有了投资车位的想法,一些“理财专家”也大力推荐,称投资车位比投资住宅回报更佳。事实上,要投资小区车位,目前尚有三大瓶颈难以逾越,业内专家也指出,小区车位作为住宅的配套设施,首要的功能应该是为小区业主服务,炒作车位不值得提倡。
  法律瓶颈
  车库的法律地位不明确:(一)地下车库的建筑面积未分摊,开发商单独取得车库产权。
  法律规定,地下车库只能预售给本地块范围内的商品房预购人。对地下车库的出售,则仅规定优先满足本地块范围内的购买人,并未禁止出售给小区以外的购买人。似乎是在小区内业主无人购买时,可以出售给小区以外的购买人。但在实际操作中,房地产交易中心(登记处)对车库产权不单独发产权证,而是在房屋产权证上作相应注记,所以小区外的业主购买车库后,会陷入无法办理甚至不予办理车库产权登记的窘境。可见,此种情况下投资车库,缺乏操作性。(二)地下车库作为共有部位,建筑面积已进行了分摊。此种情况下,车库归该车库所在的整幢房屋的全体业主共有。投资车库需和业主委员会进行协商,来回环节较多,而且同样不单独发给产权证。(三)地下车库属“人防工程”,则开发商不得出售车库的产权。因此,也不存在投资车库的问题。
  由此可见,无论车库属何种情形,若想单独投资车位,均有法律上的障碍。
  资金瓶颈
  要投资车库,首要条件是购买该小区的房产,如此一来,对资金的要求就很高了。据理财专家分析,一个15万元的车位,每月的租金收入可以达到600-800元,这样年投资回报率就有4.8% -6.4%,大大高于银行同期存款利息。但事实上要投资一个15万元的车位还要加上购买房产的购房款或者首付款,假如购房款需要50万元,而房产本身没有收益。这时资金回报率其实只有1.1%-1.47%。当然,一般投资房产是能获得一定的收益的。但记住,由于房产投资需要的资金一般要远远超过车库。因此,房产投资的收益率应该是首先要考虑的问题。如果房产投资本身失败,即使车库投资获益,也会是得不偿失的。
  资金不足,可以贷款啊。理财专家为投资者建议。50万的房子,加上15万元的车位,可以一起贷款,首付2成,只要13万元就可以搞定。真的这样吗?其实此路不通,目前银行没有针对小区车库的贷款项目,也就是说,要投资车库只有足额付款。那么与房产商协商把购买车库的费用与购房费用一起开发票,不就可以达到用住房贷款购买车库的目的了吗?也不行,因为银行在审核贷款额度时,如果发现房价明显高于市场价时,会相应降低贷款的成数,这样一来,要付出的自有资金还是与不贷款差不多。
  时间瓶颈
  目前,很多楼盘一般都采用预售的形式,而这时楼盘的车库经营模式一般都尚未确定,到底是出售还是出租,开发商一般要到交房前才会确定。所以单以炒作车库为主要目的购房行为也没有可操作性。
  因此,对投资者合理的建议应该是如果投资者看好某处楼盘,同时资金比较宽裕,即使不需要车位,也不妨关注一下小区车位的投资价值。但在决定投资前还必须了解清楚车位的出租、转让等的具体规定。比如,一般车位只能转让给本小区的住户,租金的价格要由业主委员会商定,并须报请物价局批准等。
【编辑:赛尼姆牌馅饼
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