京郊4小龙露头显尾
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
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千龙新闻网 2001年7月25日
■顺义——竞争对手很少
■昌平——凸现多元化住宅优势
■大兴——后来者可能居上
■通州——商品住宅供应量最大
有调查显示，四成北京市民愿住郊区。通过近期北京市规划居住用地分布数据可以看出，十大边缘集团和包括１４个卫星城在内的远郊城镇居住用地量分别占据总量的２５．３％和１７．２％，仅次于市中心区。而边缘集团由于受市政的影响，除望京已形成集中开发、日趋成熟的社区，丰台、清河、北苑开发的力度也在加大之外，其它边缘集团反而形成城市与郊县之间的真空地带；重点卫星城基本集中在通州、大兴、顺义、昌平，郊县的房地产开发一直扮演着特殊而重要的角色。
顺 义 ——竞争对手很少
顺义上风上水，临近机场、燕莎商务区和使馆区，已形成北京最早、最大的高档外销别墅区。主要集中在京顺路沿线、温榆河畔和马坡乡。空港工业区、电子城、犁河开发区对该地区的住宅有一定的就地吸纳支撑。由于该地区浓厚的涉外环境，普通住宅甚少。已建和在建的项目如天竺花园、万科城市花园、双裕花园、维也纳森林别墅、月亮湾的均价都超过4000元，高于其它区县；公共交通欠发达，上述项目多依赖私家车和小区班车。所以客户定位基本在白领阶层，认同城里上班、郊区生活的生活方式，以等同于城内一套公寓的房价同时拥有了别墅的环境和私家车。
交通方面，机场高速、机场辅路、即将完成改造的京顺路，尤其是东直门至机场的磁悬浮高速铁路的规划建设，使北京对外开放的窗口——首都机场沿线的交通得到极大改善，对顺义的房地产开发将产生深远的影响。
该地区已经吸引了不少国际学校和医院，并计划兴建大学城， 吸引国内外联合大学和民办学校。
目前?熕骋迩?政府委托天竺房地产开发公司统一做大市政和土地一级开发转让，可供开发土地基本在后沙峪和温榆河畔，１２００亩土地已开发７００至８００亩，其余土地基本用于高档别墅项目和配套商业的开发。该地区的普通住宅项目现在和将来的供应量都很小，区域性竞争不大。
昌 平 ——凸现多元化住宅优势
昌平临近中关村、亚运村、朝阳区北部，辐射面广，是中关村的后花园；在郊区开发早，配套全，统一规划，适合居住。昌平也是北京别墅区相对集中的区域之一，主要分布于立汤路和八达岭高速路沿线。如玫瑰园、橘郡、碧水庄园、龙城花园、富泉花园等，但产品档次参差不齐，分布零散，尚未形成成熟的别墅聚集区。由于临近中关村，新兴的高科技产业催生的快速致富阶层，对别墅有很强的潜在需求，现有高档别墅供应有限，未来发展空间很大；该区域成片开发住宅以经济适用房为主，缺乏需求强劲的中高档住宅项目，是经济适用住房分布最集中的区域。回龙观现居住人口已达30万，规划可居住人口70到80万，是中关村、金融街、高校人士选房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。回龙观北一公里处将兴建高教区，作为各城区和高校的分校或集中办学的校址，包括初中、高中至大学。西城区已有明确意向将西城所属的重点初中、高中在二年时间内迁到高教区。龙泽苑住宅产业化二期L组团被语言文化大学分校买断。人文环境将成为昌平未来强有力的竞争优势。
政府将投资改造区内市政设施，环境品质得到提升，规划中的城市绿化将更加完善其集旅游、房地产开发、高科技产业、人口疏散功能为一体的功能；随着轻轨的建设、高教区的规划、加上亚洲最大的超市，以及开发项目的品质提高，该地区将吸引越来越多的人在此置业。
大 兴 ——后来者可能居上
大兴是人们眼中的南城, 区域定位是京城的菜篮子和人口疏散地。正因为经济不太发达，环境更适宜居住。目前该地区交通状况得到极大改善。四环路、京开高速路北京段的开通，将加快其沿线的市政、道路设施的建设，带热周边的房地产项目。黄村北区的地价已由当年的每亩２０万元左右上升到目前１００万元左右。
不少重量级开发商都瞄准大兴?熐嗟撼墙?开发的青岛嘉园、华远的翡翠城、大兴城建开发的丽园国际文化社区、兴涛社区四期，均价超过４０００元，并且开发理念超前。
大兴区政府已把房地产作为主行业来发展，由于开发较晚，反而利于日后的统一规划。规划中的北区５．７５平方公里，可建住宅１７０万平方米，可居住人口８至１０万，由政府统一做公建和配套，资源共享，降低成本。京开路沿线将陆续兴建高尔夫球场、室内滑雪场、网球中心等体育设施，用规划锁定人群，用精品社区吸引人群；大兴工业开发区已成气候，腾氏制衣、青岛软件等大型企业已入驻此地，给周边社区带来一定的购买力支撑。
但大兴也有明显的不足之处：公交系统欠发达，如在城里上班，需依赖私家车；其辐射的南城广大片区，客户群比较杂，区域性特征不如其它郊区县明显，这就更需要发展商突出社区文化彰显差异化；此外?熡捎谑谐⌒枨蠊婺５牟蝗范?加上开发成本的上升（该地区开发成本达３０００元），限制了供给规模，而高倍速的竞争开发必将引致日后销售的竞争；再有就是仍然缺少有竞争力的产业支撑。
通 州 ——商品住宅供应量最大
通州地处百里长安街东端，紧邻CBD，是距城最近、最大的卫星城。北京城市总体规划中通州区的定位是：为首都服务，为中央商务区服务，承担市区产业疏散、人口疏散的功能，把通州建成市区的一部分，建成首都东郊的大花园。
京通快速路、京沈高速路、八通轻轨、运河通航及多条公交路线将构成通州便捷的交通网络。该地区的物业完全可以依赖公交车出入，生活方便，成本低；运河的治理、130亩运河文化广场的建设、河东新城容纳30万人口的规划，将使通州区的环境更适宜人的生存和生活，改变过去脏乱差的状态。
通州充分利用临近ＣＢＤ的优势，开发以工薪阶层为主要客户群的中高档住宅。对该区域物业档次提升起到重要作用的有天赐良园、武夷花园、运乔嘉园等。目前?熗ㄖ萸?政府确立统一规划的思路，成片规划，成片开发。
通州目前是上述四大郊区商品住宅供应量最大的区域，并且其放大的态势有增无减。通州区政府计划在未来３年内，规划开发近４００万平方米的中高档社区。
唐美华 文 叶晴 摄
