一瓶尿引出一场维权战 方舟苑业主寻求法律维权
https://news.hlgnet.com 2003-07-04
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http://house.sina.com.cn 2003年07月04日14:08 京华时报
原本是社区小学的位置，突然变成了两栋高楼；当初的艺术长廊，如今密密麻麻地挤着汽车；艺术喷泉踪影难觅；幼儿园、小学、健身中心、会所商务中心消失得无影无踪。开发商的承诺成了泡影，现有的利益又被侵占，当初的美好蓝图，如今均被无情的现实撕裂。
车辆被砸，业主受伤……2003年，对于方舟苑近1600多户业主来说，似乎是笼罩着浓重乌云的一年，他们在维权之路上走得异常艰辛。法律维权，似乎成为一条不得不走的路。
噩梦袭来
7月1日晚，一个从天而降、装满了尿液的饮料瓶，引爆了方舟苑积郁已久的业主和施工方的矛盾，也让许多业主经历了一场终身难忘的“噩梦”。
据目击现场的业主回忆，当晚9点，因施工噪声无法入睡的业主们正三三两两在院内乘凉、散步时，突然，一个不明物从工地向人群飞来，当业主们及时躲避后，该物在一辆奔驰车的后窗上落开了花，顿时腥臭四溅，这时业主们才发现那是一只装满了尿液的饮料瓶。
于是，一只饮料瓶导致了业主和民工的对峙，民工扔石头，业主抛啤酒瓶。整个冲突持续到7月2日凌晨2点。
7月2日，记者采访小区业主时，有业主情绪激动地说：“也许当时我们不太冷静，但是七一晚上的遭遇决不是偶然，我们和开发商的矛盾已经存在很久了！”
的确，继6月2日方舟苑业主将巨幅维权标语挂在了7号楼上后，业主和开发商、施工方的冲突就不断在上演。6月5日晚，一名业主受伤、数辆轿车被砸；6月23日，一位老人被打成脑震荡；7月2日，至少两位业主受伤，多辆轿车被砸。
积怨已久
1997年，方舟苑一期在位于四元桥东北角的原北京市纺织机械厂的厂址上开始动工。北京纺织机械厂的母公司北京纺织控股以地皮为投资，和首创航宇(首创置业的子公司)合作成立了北京方舟苑房地产公司，共同开发方舟苑一期，利润分成。
以同样的模式，纺织控股和首创航宇在2000年9月，向市场推出了方舟苑二期4栋塔楼，并于2001年竣工交付。其中，4号楼的销售收益归纺织控股，5、6、7号楼的销售收益归首创。方舟苑的三期则落在了北京方恒房地产开发有限公司。
业主支晋购买的就是方舟苑二期4号楼。
至今，支晋还记得当初看到方舟苑的楼书时心中的冲动。在这个以“方舟苑.艺术城”命名的小区里，在规划的10栋高层住宅之间，诺亚广场、曲意回墙、艺术喷泉、国际小学、幼儿园、观景曲桥……在这个小区里，老人可以悠然度日、孩童可以快乐地戏水、情侣可以温情地徜徉……
在方舟苑业主和开发商第二次见面会上，支晋将自己珍藏的楼书上的每一幅彩页都扫描下来，投影到大屏幕上，“看到这些，很难有人不产生购买的冲动。”支晋的语气略带激动，但更激动的还在后面。
这个楼书中美轮美奂的艺术城在实际生活中的表现，也被支晋拍摄下来：艺术长廊成了大停车场、人行道停满了汽车、家长带着小孩子在车流中嬉戏活动……至于国际小学、幼儿园、会所……这些当初美好的承诺，在一期业主入住5年之后，依然没有兑现。
“为这些，我们和开发商、物业提过很多次了，但总是不能得到解决。业主们对此意见很大”。
规划变脸
“其实这些我们都可以忍，因为我们总期待开发商能一步步兑现他的承诺，但是今年3月份，业主无意中发现自己陷入了一个‘骗局’中，开发商在没有告知任何业主的情况下，悄悄将原规划的10栋高层住宅改为了12栋！”
5月底，一个名为“城市月光”的巨幅楼盘广告竖在了方舟苑门口。业主们很快发现这个所谓的“城市月光”就是方舟苑三期，而且是由5栋高层组成的。
当核实了这个事实后，支晋很气愤，“尤其是当我得知2001年8月，当方舟苑二期还在销售时，作为土地方的北京纺织控股就递交了更改规划的申请后，更是异常气愤。这就意味着2001年10月以后购买方舟苑的业主，在开发方已经递交了更改规划的申请同时，还以为小区是由10栋楼组成的。如果这件事不是业主发现的，还不知道开发商准备瞒到什么时候呢！”
在这个占地12万平方米的小区里，多出来两栋高楼意味着什么呢？
支晋给记者算了一笔账：三期的5栋楼和二期一样，都是24层，每栋楼大概240户，也就是说小区里将多出近500户人家。按每户三口人算，就要多出1500居民；按每户一辆车算，要多出500辆车。在现在方舟苑停车原本就非常困难，在人行道都被划为停车位的情况下，这500辆车如何停放？
7月2日，记者在方舟苑小区入门处看到，巨大的小区示意图上依然清晰地标注着10栋住宅、国际学校、幼儿园、诺亚方舟等曾经令业主无限向往的景观建筑。
朝阳区方舟苑小区业主与工地民工发生冲突，方舟苑业主车被砸
矛盾难解
目前，方舟苑小区业主和北京纺织控股公司、方舟苑三期的开发商北京方恒房地产公司已经进行过三期对话，希望能和平解决方舟苑长期以来存在的种种问题以及恢复原有规划。
6月4日晚，记者参加了第二期业主和开发商见面会。在会上，北京纺织控股总经理助理孙先生表示，目前方舟苑业主们面临的种种问题，在分清责任义务的情况下，纺织控股该承担什么责任就承担什么责任。
但是，作为方舟苑三期的开发商，北京方恒房地产开发公司态度也很明确：恢复规划是不可能的。
方恒房地产公司表示，按照规划部门历次批准的小区规划方案，小区中的小学、托幼、地下车库及集中绿地等主要集中在三期工程范围内。由于方舟苑住宅小区是在工厂厂址上规划、改建的小区，工厂搬迁需要一个过程，因此，小区开发建设也需要一个过程。方恒房地产公司接手方舟苑三期项目后，就原纺织机械厂剩余部分的“划拨土地”与市国土资源和房屋管理局签订了国有土地使用权出让合同，并交纳了土地出让金，取得了上述地块的国有土地使用权。这个过程是完全合法的，因此不可能恢复原来的规划。
但是，方恒同样表示，将依据市规划部门批准的三期项目规划方案，积极、快速地建设完成小学、托幼、地下车库、集中绿地及5栋高层(塔式)住宅楼，兑现当初的绿地、学校、停车场等承诺。
著名维权专家王海表示，对开发商来说，此举属于擅自更改规划，完全可以提起诉讼。因为该规划的申请未经产权人大会同意，不是全体业主的意志，自第一套房子售出起，该小区的土地使用权就已经变为业主集合共有，其后开发商作为业主之一已经无权单独提出变更规划的申请。
支晋坚持真理和正义站在方舟苑全体业主一边，但他也不得不承认三期的规划结果是合法的，虽然程序上存在疑问，“规划部门在批准纺织控股的更改申请时，为什么不征求业主的意见呢？”
模式弊端
一位业主曾告诉记者，业主们正在考虑走法律程序。但是，又面临另一个问题：诉讼主体是谁？方舟苑分三期开发，一期、二期、三期开发商都不一致，对于三期开发商来说，他拿到的就是5栋楼的规划，一切也是按5栋楼运作的。所以，他完全可以推卸自己的责任，即我没有承诺10栋楼，承诺10栋楼的是谁，你们就去找谁吧！但是对于一期和二期开发商来说，我的确承诺了10栋楼，但是我并没有增加11、12号楼啊！谁增加的，你们去找谁吧！
于是，这个诉讼似乎没有主体，谁该为规划的更改、承诺的空缺负责呢？
目前，考虑资金或拆迁问题，房地产开发普遍采用滚动开发的形式，好处自然是比较灵活、资金周转快，但是弊端就是前后数期承诺的落实问题。如方舟苑这样的项目，则还要面临开发主体更换带来的承诺兑现问题。政府可以采取出台相关措施，如限制开发商对绿化、公建、配套等设施的兑现时间，明晰每一期开发商的责权。
下周起诉
对于维权，支晋和业主们一直在做两手准备，谈判总也没有结果，法律程序之路的条件逐渐成熟起来。目前，4号楼120余户业主写下委托书，委托支晋和另外两名业主代表进行法律申诉。同时，业主们还寻找了专业律师，以期获取最终的胜利。高级人民法院关于商品房赔偿的答复，也大大鼓舞了业主们走法律途径的信心。
昨天下午，记者拨通了支晋的电话。“目前绝大部分业主的购房合同都在开发商手里办理房产证，下周一我估计将由90余名业主能拿到合同的复印本，到时候，我们就可以正式走法律申诉程序了”，支晋告诉记者：“虽然方舟苑的开发关系很复杂，但地皮是纺织控股的，4号楼的销售合同上盖的也是纺织控股的章，我们告纺织控股合同违约、擅自更改规划，并要求恢复规划、兑现承诺。”
电话中支晋的声音有些浓重的疲惫。到6月28日，方舟苑的维权整整100天了。100个维权日走过来，作为方舟苑全体业主维权主心骨的支晋，又怎么能不累？但是行进在维权路上的每一位业主，又何尝不被同样的疲惫所笼罩。鲁欢
