北京:普通人还是买不起房
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
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北京晨报 2001年9月7日
最近,北京申奥成功着实使不少开发商兴奋了好一阵子,随着中国加入WTO的临近,北京的利好题材也不断增加。而对于城市大多数居民而言，房价似乎还是绕不过去的一个坎，那么，在现有的条件下，开发商为什么不能满足普通人的住房要求？市区开发30万至50万元的房子到底难在哪里？
房价高低——时间与空间的矛盾
有关调查表明?煴本┯兴某勺笥业墓悍空呦Ｍ?买到总价30万到50万之间的房子，而且这部分购房者的区位要求在三环、四环之间，但是这样的房子几乎没有。这是什么原因？
在最近的一次研讨会上，中房协秘书长顾云昌说：上海楼盘三分之二是每平方米3500元。调查表明：上海70%多的购房者能接受总价45万以下的房子。与此相关：上海去年的一手房交易1500万平方米，二手房大概750万平方米，两个加在一起2250万平方米，平均一个人接近两个平米的交易量。北京1200万人口，去年商品房竣工1000万平方米，北京新增总量的销售远不及上海。北京存量房的交易差得更远了，二手房交易在2000套左右，上海则达到10万套。也就是说，北京市老百姓买房的踊跃程度与上海相比差得很远。顾云昌认为，北京的这种状况事出有因：福利分房的末班车效应，二手房交易门槛较高等等原因。不过，他承认：一个国家首都的房价比该国其他城市高，这是总的规律。
从市场的微观情况分析：北京边远地区价位低一点，能买到30万至50万元的房子，甚至价格还可低一些，户型也较大，但是距离较远，到达上班地点要花更多时间。而市区(三环、四环)尤其是东、西、北方向很难找到30万至50万一套的房子。但是这些区位往往拥有良好的交通条件和完善的配套设施。因此，房价的矛盾反映出城市生活中时间与空间的矛盾。
不可忽视的是：市区房屋的户型偏大，很多都超过100平方米的面积，而均价通常在每平方米6000元以上，加上各种交易费用，总价至少超过60万。
中国人民大学教授林增杰说：北京现在的房子总面积偏大，档次过高，所以总价比较高，超过大家的承受能力。比如，西边某项目厅就达到33平方米，最小的厅也是30平方米，许多房子还是两厅两卫，面积上来了，总价自然就高。与此相关的是：许多开发商承认，市区楼盘里小户型往往卖得最快。
能承受30万至50万的其实也不算普通人
虽然市场已认可30万至50万房子的消费者是不可忽视的力量，但是，这部分人群是主流吗？他们占有城市人口多大比例？
中国人民大学教授林增杰说：人民大学准备在西边某项目订购700多套房子，除去学校给教师可观的补贴，每个家庭需要再掏30万以上，结果，只有200多人去买。虽然有教师不愿离开学校的原因，但最主要是钱不够，30万买房还差不多，50万就有点难以够着了。
开发商杨黎明说：30万至50万房子的消费者不是普通人，是属于中等偏上收入阶层。现在全市下岗职工不少，还有隐性下岗的。普通市民完全靠积累买房的人还是很少的。通州区房地局的汪少群说：北京市确定了中等收入家庭的标准是年收入6万元，实际上，还有很多老百姓年收入家庭在6万块钱以下，按照这个标准来计算，30万到50万的价格，不是普通职员、一般的老百姓所能承受的，相当一部分人承受能力是10多万、20多万的住房。
从另外的角度看：政府推出的一部分总价30万左右的经济适用房畅销，也许正是满足了市场的一大需求。但也说明：楼市要真正满足多数人的需求，还有相当长的路要走。
开发商：为什么不能满足多数人
通州区开发商司京生的一个台湾朋友准备在北京做地产，安定门那儿有一块地，需要两千户老百姓拆迁，拆迁后的200亩地可用于建设的有88亩地，根据规定的容积率，能建20万平方米的商品房，而仅土地拆迁补偿和土地出让金等前期费用超过10个亿，这两项折算成房价，每平方米超过5000元，土建成本每平方米2000元，加上其它税费以及电、暖气等配套，成本达每平方米8000元。他认为：在三环、四环之内建30万到50万一套的房子不可能做到。
武夷花园副总经理傅占鹉说，北京城区项目销售量并不是很出色，原因是房价基数太高，构成房屋的刚性成本太高，土地转让金和拆迁成本等降不了，这是开发商很难做到两个三、四(地点三、四环，总价30万、40万)的原因。申奥成功后，反而郊区土地上涨，上地在涨，回龙观在涨。
开发商杨黎明认为：政府对于房地产开发的税费减免是有限的，但是老百姓的收入更有限，也就是说，老百姓很难以有限的收入买到市区的房子，即便是在郊区，虽然房价便宜，但许多郊区房子卖得非常吃力，这是因为房价虽然低，但为了解决交通问题，许多家庭得考虑买车的问题，有些地方，一个家庭一部车还不够，从而总支出也增加了。
对于开发商而言，不能在市区建30万至50万的住宅，除了成本太高，还有就是对于市场预期的担忧。杨黎明说：北京现在项目报批的建设量达1亿平方米，这包括在建的，也包括在销的。此外，还有正在酝酿投资的。已经被批的1亿平方米一年多后集中投放市场，市场怎么消化？这意味着全北京市人均要买将近7、8平方米面积，供应量很大，存在风险。他认为：单方面强调房地产开发商暴利有所偏颇，任何一个国家的首都，房价高出全国其他地方并不稀奇。从各个国家的首都统计来看，地价是市中心往外1公里跌一半，倒过来说，从外向内，每向市中心移动1公里涨一倍，因此，市区房价很难下降，现在多数开发商战战兢兢地搞开发，没有什么太大的盈利空间，搞得不好有可能赔钱。
提醒：市区30万至50万元房子仍有开发空间
由于成本和利润以及风险的关系，许多开发商对市区低价房的开发缺乏信心，这是一个事实。但同时，市区仍不乏小户型取得成功的先例。位于西直门的今典家园小户型、位于CBD的阳光100的小户型畅销就是明证。小户型会增加建筑成本，但由于总价低，许多人能接受，对于快速回收资金还是有利的。
况且，城区的不同地段，地价也不是一样的，因此，小户型在城区由于享有交通、配套等生活、工作方面的便利，其市场潜力不可小视。（冯卫平）
