有人在炒卖天通苑的房
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
回龙观资讯中心
北京青年报 2001年9月6日
“天通苑门口经常有人向买房人‘兜售’这里的房子，本来每平方米2650元的政府限价房最高的炒到每平方米3800元……”
“目前购买天通苑房子的人已经排了一万多号，有很多急于住房的人从售楼处走出来时，经常遇到有人上前推销价高一些的房……”
这是两位读者向本报反映的情况。近两年北京经济适用房热销已是不争的事实。天通苑、回龙观文化居住社区以及今年春季开盘的长安新城等项目，都受到买房人的青睐。但本着“为中低收入人群提供安身之所”的初衷的经济适用房目前却面临着被高价炒卖的问题。
■炒卖现象使经济适用房“变味”
上周四，当记者到天通苑暗访，在小区大门口记者并未马上发现高价炒卖天通苑房的人，售楼处里依然是热火朝天的购房场面。记者以购房人身份向售楼人表示，自己没有排上号，但又急于居住，有什么办法能在最快时间内买到一套天通苑的房，得到的答复是“小区里有二手房市场，在那里能很快买到”。
于是记者进入天通苑小区，找到了二手房市场。两位工作人员接待了记者。据介绍，凡是购买了天通苑房产的人只要拿到了产权证，就可以在小区里的二手房市场登记备案，往往在不长的时间内，就会找到合适的买家。
在工作人员提供的价目表上，记者看到，在登记备案的房源上，天通苑的房价已经不是每平方米2650元，而是每平方米至少涨了700元。当问到作为中间人，二手房市场将如何收费时，工作人员答道，出卖方按照成交价的2%交纳，买受方按照成交价的1.5%交纳。此外，买受方在付款时不能分期付款或是按揭贷款，要一次性付清房款。
在天通苑的二手房市场门前，一个专用标牌上登着各类天通苑房源。有几位买房人正在查询。“99.89平方米，二室一厅，35万（一次性付清）”、“160平方米，二室一厅，50万”，其中，价格落差最大的是一套66平方米的房，价格达到30万元，相当于每平方米4500多元。
记者随机采访了一位正在抄房源的买房人，“现在买天通苑的房需要排号，我们的号起码要等到明年才能买到房子，但到时候挑的房未必能达到我们的要求，于是我们来这里碰碰运气，虽然贵了点儿，但能马上居住，谁能担保明年天通苑的房价不会涨”这位购房人如是说。
通过对天通苑二手房市场的暗访可以看出，虽然没有发现街头炒房人，但在天通苑小区里的这种交易已经成为很正常的现象。
■天通苑开发商 我们不允许炒卖
对于有人在街头炒卖天通苑的房，该项目销售部经理韩松予以否认。据韩松介绍，炒卖现象不可能在天通苑的大门口发生。“我们一直在这方面非常重视，毕竟经济适用房的成本较低，如果被人当做发财的工具，政府的良苦初衷就白费了。因此，即使是天通苑的销售人员也不能为买房人承诺提前为他们选号，更不要说炒卖了。”韩松说。
从另一方面讲，炒卖的程序不过就是低价买进、高价卖出，但必须经过一个过户的环节，只有这样才能使买卖双方的交易没有后面的风险。天通苑为了阻止这一做法，专门设立了针对性的管理方法，只有项目的总负责人亲自签字，才能决定房产能否变更产权人。这就是说，除了真正有特殊情况的买房人正常的变更房产能被批准外，一切涉嫌炒卖的变更、过户都不会被通过。
在韩松否定了炒卖说之后，记者问小区里的二手房市场交易是否算做是变相的炒卖。韩松解释说，凡是拿到小区二手房市场上交易的房都是已经拥有了产权证的买家，按照规定，无论是商品房还是经济适用房，在有了产权证以后，都有资格上市出售。
对于出售价格远远超出原房价的情况，韩松解释说，“业主有了产权证，发生交易行为，开发商是没法管的，一个愿打一个愿挨，买卖双方都同意了，而且他们自己就可以去办理更名、过户手续。”
■低买高卖违反经济适用房上市的程序？
按照有关规定，经济适用房上市分五个程序：1、申请2、经过批准上市交易3、买卖双方签订书面合同，在合同签订后30日内持合同和相关材料到房屋所在地的房地产交易管理部门办理房屋转让和变更登记手续，并按照规定交纳房屋转让手续费和房屋变更登记费。4、卖方需要到有关部门办理土地出让手续，买方应按房屋买卖的成交价的3%交付土地出让金。5、持过户手续，出让金交纳证明到有关部门办理房屋所有权证。
从以上政策看来，天通苑的房产被转卖并没有违反经济适用房上市的有关规定。但不可忽视的是，按照有关规定，由于经济适用房所占土地是以划拨方式取得的，卖方要向有关部门申请办理土地出让手续，由买方交纳3%的土地出让金。但天通苑取得的土地却是昌平区的，新的房屋所有人只要交纳总房价款的1%作为土地出让金就可以取得商品房产权证。如此算来，一套价格本就不高的天通苑房产，只要交纳为数不多的土地出让金就可以上市，对于能够卖到高价的房产来说，这笔费用简直太少了。
■经济适用房到底存在炒卖吗？
除了天通苑之外，一些在市场上被普遍看好的经济适用房，都不同程度上出现了低价买进、高价叫卖的现象。而且经济适用房的买家不是经济人群的现象也成为不少业内人士批评的对象。有人士一针见血地指出，看看经济适用房车来车往的场面、刚刚装修便上市买卖，这样的买家并不该是只求安身之所的人士所为。
早在经济适用房刚刚进入市场之时，就有购买者年收入不得超过6万元的规定，但从近两年经济适用房的销售情况来看，这一规定显然没有被认真执行。由于监督管理没有得到落实，大量的经济适用房被“非经济”型买家买走，虽然前不久有关部门再次重申了限购原则，但仅仅停留在“规定”上，照样有“非经济”买家，只要在单位开出一张年收入不超过6万元的“证明”，就可以顺理成章地买经济适用房了。
此外，经济适用房限购限点不限面问题比较严重。一个买房人只能购买一套经济适用房，但在不同的经济适用房项目都买一套，就没有专门的部门来管得了了，这样一来，拥有了数套经济适用房的人很可能选择高价出售。
记者了解了几家经济适用房项目周边商品房项目的价格，发现他们的价格常常低于经济适用房，为什么买房人偏偏就对经济适用房情有独钟呢？在采访数位买房人后记者了解到，第一，像天通苑、回龙观文化居住小区、长安新城等项目品质要好于周边的许多商品房项目。第二，随着诸多利好因素的逐步实施，许多经济适用房项目所在地段均有升值潜力，周边项目在涨价，而经济适用房却还是执行原来的政府定价，自然得到买房人的认可。
一位在业内颇有影响的房地产开发商指出，经济适用房拿到土地是按照政府支持、土地优惠的原则进行的，但是，它的销售却和普通商品房一样是市场行为，这样不仅真正应该买经济适用房的人没有得到住房，有买商品房实力的人却得到了大量的经济适用房，而市场的主流——商品房市场却失去了众多的买家，这种现象将给房地产行业带来不利的影响，目前经济适用房市场存在的问题主要集中在对于限购政策的落实上，只有真正使低收入人群成为经济适用房的买家，才不会使政府的初衷被改变，也不会使商品房的买家被经济适用房“抢走”。（文/记者张剑）
