分析：京城楼市的现状与发展
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
回龙观资讯中心
北京晨报 2001年9月5日
■一手房价高二手房不畅 ■高性价比房子更受青睐
■郊区住宅开发要具规模 ■新一轮住宅置换已来临
由解决居民睡觉问题的解困房、安居房、危改房发展到今天的有较高舒适度、配套齐全的商品房，北京房地产市场走过了十几个春秋。十几年过去弹指一挥间。现如今，老百姓抱怨房价过高、可望而不可及，房地产发展商则惊呼房地产市场肉搏战时代已经来临。那么，京城楼市究竟是怎样的现状？未来住宅发展又会如何？近日精品家园房地产商沙龙邀请了著名发展商老总及专业代理公司总经理进行了座谈。
一手房价高二手房不畅
2001年上半年住宅价格总体上涨二个百分点，这种上扬并不意味市场购销两旺，而是上半年经济适用房供应量比去年同期减少，二手房市场不文不火所致。有资料显示：北京前7个月商品房开复工面积约3600万平方米，同期增长30%左右，其中住宅约占2600万平方米左右，同比增长40%，新开住宅面积约710万平方米，同比增长90%，竣工商品房面积约150万平方米，其中住宅占110万平方米，同比增长49%，卖出商品房面积180万平方米，其中个人购买占92%，同比增长10%左右。
纵观京城楼市，上半年住宅销售速度普遍缓慢，商品房空置率直线上升，而天通苑、回龙观经济适用房却是人满为患，与商品房形成巨大反差，手拿１万元订金排队待购者２万号以上。太合日盛李长山董事长对此做了透彻的分析，他说：“在欧美发达国家，月收入２０００至３０００美元的人在本国买一套价位不高的住宅很普通，而且住宅的舒适度较高，无论人性化、智能化均达到较高水准。而在中国特别是北京月收入２０００至３０００元人民币的人想买一套总价款３０万元的房子却难上加难。这表明北京房地产市场并不成熟，市场化程度仍不高，白热化竞争还没有开始。
高性价比房子更受青睐
几年前挖个坑，靠一个让人摸不着头脑的概念，先将资金提前收入囊中的案例不在少数，当时，消费者用自己有限的资金为别人做了嫁衣，还沾沾自喜，声称是玩高层次，追求时尚，现在想起来幼稚可笑。名流投资有限公司刘建生总经理认为：做一个项目要当做是一件永久的艺术品来做，要把智慧用足，超前量用足，要把材料用足，人情味用足，经得起时间的考验，不为后人制造建筑垃圾。
当提到两年前市场的主流产品——高层塔楼时，北京万科企业有限公司总经理助理朱建林认为：上海已经有过大塔楼一梯八户、十户甚至十二户的项目完全滞销，北京这样的情况也很快会出现，因此，客户定位要准确，产品品质要过硬，市场需要细分，产品需要细化。北京中地房地产开发有限公司副总经理樊国宏认为：三四环之间做一些小户型精装修公寓项目，供白领人士居住，满足他们日常紧张工作的需要，而五环、六环包括京城周边十几个卫星城，有发达便捷的快速路作支撑，到２００５年１００多公里的快速路将呈放射性，京沈、京津、京开、京石、八达岭、机场等高速路及郊区卫星城串接起来，这样做低密度的Ｔｏｗｎ Ｈｏｕｓｅ很有市场，很有发展潜力。精品家园房地产经纪有限公司蔡鸿岩总经理指出：今后房地产市场发展需要高性能价格比的产品，三环沿线每平方米６０００至７０００元的项目将面临考验，四环沿线每平方米４０００元左右的项目将受青睐。随着城市整体规划改造，特别是受申奥成功及加入ＷＴＯ利好影响，未来几年城市道路拓展，地铁、轻轨将延长１５０公里以上，如在建的宋家庄——北苑地铁５号线、八王坟——通州的八通线及西直门——亚北——东直门奥运线和准备建设的东直门——首都机场高速磁悬浮轻轨。由此不难得出这样的结论，经济型交通设施的配套完善，市场主流消费群体将是中低收入的普通百姓，真正的商品房市场离普通百姓会越来越近。
郊区住宅开发要具规模
住宅郊区化在北京喊了两年，但始终没有形成气候，还是今年ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ赋予了郊区住宅一个崭新的内涵，然而一哄而上的ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ品质参差不齐，发展商们专业化程度及个人开发意识高低不同，从而导致市场定位出现偏差。众所周知，郊区住宅价格便宜是第一位，其次就是交通、空气、绿地、安宁、低密度等因素。但仔细观察才发现，其实郊区住宅并不便宜，甚至成了中产阶级放松、休闲和度假的好去处，因为老百姓没有私车，道路、交通虽然方便，但经济型的公交线路配套不足，无形中抬高了郊区住宅的门槛，使主流消费群体望而却步。另一个重要原因是还未形成规模化开发，无论是社区内部的各项配套，还是社区周边的医院、学校（院）、娱乐、超市、商场等都不能与城区相提并论。即便是富人在此休闲度假，孤零零的几幢别墅戳在那儿，四周被一望无际的庄稼所围困，出门蚊子撞脸，就是再好品质的住宅，享受的乐趣也会荡然无存。李长山董事长对郊区住宅的发展作了科学的阐述：国外郊区住宅就是中低收入普通消费者的居所，因为他们买不起寸土寸金商务区的房子。北京郊区住宅只有规模化开发，形成带状小城市才会便于物资流通、经济互补，这样才有市场。摊大饼式发展不符合国际现代化城市发展的要求，对空气、对环境有百害而无一利。由此看来，北京住宅郊区化还有漫长的路要走。
新一轮住宅置换来临
冠城园副总经理陈德清认为：１９９８年太月园、望京是北京最早个人购房的项目和地区，现在看来，小区密度大、配套不能满足业主需求，如停车问题、活动空间等凡此种种，因此，卖旧买新或出租旧房购买新房将成为必然，二次置业市场即将来临。久居国外的人士感触最深，发达国家的居民一生大约要有５至６次置业或换置，原因是交易手续简单、快捷、税费减免，可见北京房地产市场只是刚刚起步，未来二级市场放开才意味着房地产市场走向成熟。
协成行王晓航总经理认为：市场经济发展到今天，由于土地面积有限，土地成本只能越来越高，所谓物业升值不如说是土地涨价，因此，二级市场同样会随之发生变化，升值概念其实是土地的升值。房地产市场越成熟，对代理行业要求就越高，不但代理商要懂市场，开发商也要懂市场，缺一不可，以“老大”自居不可能合作出好项目。当谈到房产投资时老总们一致认为：投资转让、投资出租回报这两种形式要属ＣＢＤ及中关村周边的项目最有投资价值，原因是上述两区域有高就业、高收入需求群体作支撑。
随着北京房地产市场快速发展，未来几年里，发展商的市场思维将会发生逆向思维的变化，也就是说先找市场需求目标，再找地做项目，真正实现“量体裁衣”。这似乎有些不合情理，但仔细品味的确有一些道理在其中。（文/杨国明）
