五环托起京城房产价格 产品分布决定竞争不同
https://news.hlgnet.com 2003-11-28
回龙观资讯中心
焦点房地产网 house.focus.cn 2003年11月28日10:00 北京晨报
宫萍 申巧
北京是个大都市，房价也应在大区域的概念上再细分，不同的区域经济，不同的产品分布决定竞争不同，价格走势也不同。鸟瞰北京，五条环城公路犹如美丽的水波，由中心向四周蔓延开来。京城的房产也随着这美丽的五条环，各有特色。“链家·宝业”公司就京城的二手房与商品房的价格做了分析，给购房者以投资置业的专业性参考。
二环以内的房屋置换少、出租率高
二环以内的已购公房上市最低价是每平方米５０００元，商品房上市最低价为每平方米７５００元。
由市中心到二环路之间的已购公房上市，估价是每平方米５０００元至６０００元，内销商品房以安定门至前门为界，东、西部价格不同：往东商品房价格为８０００元至２００００元，往西则为７５００元至１３０００元。市中心至东外二环之间，即东便门－左安门－永定门－前门，这一区域的二手房可卖到每平方米５０００元至８５００元，这一区域的二手房交易价格略低于市中心至东外二环的二手房价格，具体价格是每平方米４５００元至８０００元之间。
这是因为东西城区是北京市的老城区，无论是位置、交通、小区管理、环境设施都是非常成熟的区域，所以价格相对来说要高出一部分。并且二环以内是北京的黄金地段，尤其是长安街素来被世人称为“中国第一街”，它不仅凝聚了中国古老的传统文化，更将现代北京的商业、政治、信息、金融中心集于一身，地段的稀贵使它古往今来代表着北京的形象，而西长安街更是这条“中国第一街”上的稀贵宝地，国家部委、金融机构云集在此，历来是各大企业和商家必争要地。据了解，目前长安街的规划已经初步确定，长安街沿线几乎已无可开发之地。新开的楼盘也主要以高档公寓为主。但京城的百姓选择在这里置业的人很少，二环内一套小房子的价钱，可以在三环以外买一套不错的大居室。加入“链家·宝业”的出租房屋全程代理的房屋属于二环以内的公房、商品房占多数，因为这里的老业主通常为了改善生活环境，在其他地段二次置业，把自己的老房子作为投资，因此这一区域的二手房置换率很少。
二环至三环之间的二手房为交易的热点区域
东二环至东三环、西二环至西三环、北二环至北三环这一区域的已购公房估价为每平方米４０００元至５０００元，商品房估价均价在每平方米６０００元至１４０００元之间。南二环至南三环的二手房交易价格相对便宜些：已购公房估价在每平方米３８００元至４３００元，商品房为每平方米５０００元至７０００元。
二环至三环的二手房交易量占总交易量的５４．６５％。热点主要集中地区在东部和北部。在朝阳ＣＢＤ商圈和海淀中关村范围内，这个地区的人群收入相对比较丰厚，未来的升值潜力较大，因此这个地段的二手房交易价格就略有偏高。据“链家·宝业”的统计数据显示朝阳、海淀两个区的二手房交易量最大，海淀区院校及科研单位多，随着央产房的上市也带动了二手房的交易热潮。通过“链家·宝业”成交的央产房中有７０％是海淀区的房源，具有代表性地说明了交易的热点区域现状。
三环至四环之间的二手房综合性价比较商品房实惠
三环至四环一带的已购公房，除了南三环至南四环之间的旧房交易价格为每平方米３０００元至３５００元，其他三个区域均是每平方米３５００元至４３００元。这个范围内的二手商品房估价也有较多差异：最贵的要数北三环至北四环一带，均价为每平方米４３００元至７０００元，其次是东三环至东四环一带，均价是每平方米４３００元至６０００元，再次是西三环至西四环的旧房，估价一般为每平方米３９００元至６５００元，南三环至南四环的二手商品房仍是最便宜的，价格定在每平方米３５００元至５０００元。
东三环至东四环、西三环至西四环。这部分区域多是２０世纪８０年代末、９０年代初建成的小型社区，经过近１０年的成长，已形成初步规模，居住人群相对比较稳定，二手房交易价格稍低。“链家·宝业”在对区域成交量做比较分析时，统计出这样的数据：按环线划分，三环至四环的二手房成交量约占总量的１８．１８％；按方位分，其中东三环至东四环的二手房交易约占总成交量的４５．４６％。在购买二手房人群中，中老年客户居多；多数二手房的购买者选择了面积在５０平方米至７０平方米之间的旧房。因为这一区域的配套齐全，一系列生活设施都比较方便，买二手房比商品房实惠。
四环路至五环周边的房屋升值潜力大
四环以外一般为新兴的小区群组，例如东边的通州等新的物业社区，都是近几年成长起来的，一般价位在每平方米４０００元以下。随着轻轨的开通和地铁的筹建，以及一线地铁、京通快速路带给周边居民便利、快捷的交通环境，二手房价格自然也偏高。已购公房为每平方米２８００元至３８００元，二手商品房均价一般在每平方米３２００元至４５００元之间。北四环至回龙观一带，因为八达岭高速路的存在，房价也居高不下，已购公房能卖到每平方米２８００元至３８００元，商品房均价也在每平方米２０００元至４５００元之间。西四环至门头沟，已购公房交易价格为每平方米２８００元至３８００元，商品房上市均价是每平方米３０００元至４５００元。南四环至大兴一带，已购公房交易价格是每平方米２５００元至３０００元，商品房上市均价是每平方米１８００元至３５００元。
有资料显示：未来１０至１５年，四环路沿线将形成房地产开发热点地带，大约１２０万居民将定居在四环路沿线的居住小区中，其土地增值效益将为沿线房地产业带来高达３００亿元的收益。四环周边的望京地区、亚运村地区、中关村地区、丰台科技园、亦庄经济开发区、ＣＢＤ辐射区自２００１年以来人气渐旺，周边的交通、市政、配套、环境条件也逐渐完善。四环路周边地区的综合环境质量明显优于二三环地区，是目前北京城区最适于居住的区域。并且随着五环路的全线通车，周边的房产也普遍升值。这里的住宅价格仅为城区的五分之三，五六环的Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ产品以及地处四环内外的价位在４０００元至６０００元／平方米的中档住宅升值潜力也逐渐显露出来。
文／宫萍 申巧
