数字解读房价走势--2004北京房价分析
https://news.hlgnet.com 2004-03-24
回龙观资讯中心
焦点房地产网 (2004-03-17)
与大多数年份相同，一到年初，一场有关房价的“大辩论”就象固定程序的春节晚会一样又轮回上演。只不过今年先出来叫阵的是“涨价派”群体――开发商，而且打头阵的地产首席名星――潘石屹。他的一篇“今年房价一定会上涨”的文章，引出开发商们的一片喝同，但也遭到消费者买家的群起围攻。有关房价涨跌的言论不单影响房地产领域，而且也是政府、民众最敏感的痛处。社会不同利益群体站在不同利益观点的结论，往往使这样一个本最应该量化的概念，更多了一层政治色彩。非带有数据库头脑的人，很难从中得出正确的判断。当所谓的行家、地产明星，学者家的观点、购房人的期待占据了人们的视觉、听觉、感觉的时候，我们不禁要质疑――“数字的力量”是否被忽视。统计数字不从属于某个利益集团，数字也不会因个人的好恶而做出主观的结论，因此，数字成为了分析房价走势的最可靠分析工具。《楼市》市场调研部综合大量数据进行比较，结合往年与房价有关的统计数字，通过分析得出京城房价涨落的规律，进而做出今年房价是涨是跌的客观判断。
在下文中，本刊将结合2001年以来不同区域、不同房产类型房价以及房屋租金变化，对不同区域版块内的不同类型物业的价格走势加以具体分析，从而形成对买家更具有参考价值的结论。
2004年CBD核心区房价稳健提升
CBD核心区的3.99平方公里对京城楼市而言拥有永不腿色的魅力，当其他区域在“走高”或者“走低”的时候。CBD核心区价格依旧坚挺，在经历了2001年秋――2002年秋的“高速上扬”之后，CBD核心区的单价一直稳定在万元以上，无论是公寓，还是写字楼的价格都呈现出难以撼动的坚挺态势，与此同时，租价将继续保持稳定。
CBD区域内目前在建的两个标志性楼盘――华贸中心和建外SOHO。前者在去年中，公寓开盘价9000元，截止到今年三月均价已上涨，超过12000元，最高有16000元成交，从而成为CBD房价上涨最快，上涨幅度最大的楼盘。华贸中心作为未来的北京商务中心，实质上成为北京经济未来发展前景的晴雨表，其房价走势预示了人们对中国经济前景，特别是加入WTO与全球经济接轨，以及奥运会临近对中国经济所持有的坚定信心。
建外SOHO作为另一派靠营销高手潘石屹炒作成名的楼盘，售价高、成交迅速成为其最显著的特色。其所聚集的人气，也同样说明人们对北京，以及CBD前景的良好预期。
CBD核心区的公寓和写字楼在2004年的前3个月中延续了2003年呈现出的稳定态势，虽然有建外SOHO以16000元/平方米高价横空出世，但其他公寓项目的均价都维持在10000―12000元之间，甲级写字楼的均价也长时间稳定在17000元/平方米的水平上。
由于近两年CBD及临近外围区域新增项目大量增加影响，CBD核心区楼价及租金去年应达到低谷极限，受北京市政府4号令，以及今年初政府进一步削减CBD规划总建筑面积200万平米政策的影响，今年CBD核心区土地供应被严格限制，而同时经济走势利好影响因素，会随着2006年WTO服务贸易解禁和2008年奥运会的临近日益显现，CBD所需高端客群的市场需求量将呈现明显的上升态势。因此，这一区域平均楼价只会出现上扬，长期坚挺应该成为CBD核心区的主旋律。
CBD核心区的价格呈现稳定的坚挺状态，而租价将同样保持稳定，因为，土地资源的有限制约了新项目入市的数量，但CBD核心区所拥有在北京市规模最大的稳定的租客群体。因此，在北京租务市场整体下滑的情况下，CBD核心区的租价将继续保持稳定。
东二环市场渐旺，城区住宅重受表睐
过去的北京人历来有“住城里，住城外”之说。所谓城里，也就是指现在二环以里，城外则是二环以外的解放后建成的工业区、居民区和机关、部队、院校办公区。改革开放后，由于城市经济快速发展，城市规模不断扩大，特别是商品房逐步成为北京人新增房产的主要择居方式之后，城里房屋的稀缺以及高企的房价，使大多数人更愿意选城外的房子，“城里”的房子很多人甚至想都不想。
进入2003年，北京一个显著趋势是城里买房子的人气渐旺，“住城里”好象又成为一种时尚。这其中主要原因，一是旧城改造带动了供应量增长，二是北京交通环境恶化带来了人们对于交通方便的近距居住需求，三是外地购房人群数量快速增长，“城里的房子”成为这些人首选。
以广渠门地区为例，其房价上涨的幅度和速度2003年都丝毫不亚于东部其它区域。广渠门房价的攀升也直接与CBD客户群体的需求以及便利的交通条件有紧密的联系，进入2004年之后，不少精装修楼盘开始入市，令广渠门地区的平均价格开始上扬，如果扣除精装修之后，虽然整体价格走势持平，但区域的整体价值有了很大的提升。
根据本刊统计，2003年广渠门地区的平均价格为8100元/平方米，到2004年1-3月份，有望在广渠门地区亮相的新盘为 3个，平均价格为8300元/平方米，较2003年上涨了近5%。
统计数据表明，广渠门地区的租金水平一直随着区域楼盘品质的提升而上涨。到2003年，随着华城、金桥国际公寓等精装修楼盘的出现，区域平均租金上涨了1.3%，区域价值提升租金的趋势十分明显，可以预见，在2004年中，广渠门地区的租金将继续上升。
燕莎、 丽都板块价格盘整，蓄势待发
作为北京最早兴起的涉外商圈，燕莎商圈周边的发展空间已所剩无几，“东扩”已经成为必然的选择。同时，由于CBD商圈的迅速发展，燕莎、丽都两大商圈都开始重新调整自身的定位，赢得自身的生存空间 ，可以说，2004年，两大商圈已经进入到了“盘整时期”，总体价格出现大幅度涨落的可能性不大。
由于燕莎商圈受制于规划原因，2003年以来，该地区就再也没有新盘出现，因此，北京最早的涉外区域的新盘大都来自于丽都商圈，从2003年以及2004年前三个月的情况来看，高端物业将有可能出现价格上扬，而中档物业的价格则基本保持平稳。
在高端物业方面，丽都商圈在2004年将有阳光上东和东方之子（和乔二期）、太平洋城（暂定名）等几个高端项目进入市场，价格低至8000元/平米，最高3000美金/m2。阳光上东的二期均价为13000―14000元/平方米左右，而和乔二期的平均价格更是创纪录地达到了2500―3000美元/平方米，因为该区域是京城现在唯一的毗邻使馆区同时又拥有发展空间的地区，因此，该区域的高端物业将在2004年中保持这种小幅上扬的态势。
在中档物业方面，该区域的价格基本与去年持平，但产品的品质有了一定提升。该区域亮相的新盘:卡布其诺、CONDO等新盘的价格都集中在6000元左右的水平，在整个2004年中，这种稳定的走势将极有可能维持下去。
在燕莎、CBD商圈之间，去年新诞生了以棕榈泉、公园大道为首的“朝阳公园高尚住宅区”板块。去年棕榈泉以均价12000元的售价，成交量排入北京前十位行列，公园大道年底上市热销，证明了北京高档公寓市场在经历了前两年的淡弱之后，正在出现强烈反弹。朝阳公园巨资改扩建显示了北京市及朝阳区政府对塑造北京经济软环境的勇气和魄力。他不但是营造北京国际化都市的形象的具体显现，而且也直接带旺了朝阳公园周边的地产项目。目前围绕公园四周的公寓基本形成合围态势，以朝阳公园为中心的东部富人区已初显端倪。
亦庄楼价继续升温，暴露产业区地产强足后力
亦庄区域作为北京市的规划已经存在多年，但如今的亦庄仍然是起飞在即的亦庄，2004年将是亦庄起飞的一年。
首先，地铁5号线的延长线将从宋家庄一直通到亦庄经济开发区内，这无疑给亦庄的可持续发展提供了良好的契机。地铁5号延长线的开工建设，已经对区域楼盘价格产生了影响，其区域普通住宅项目销售均价平均上调近200元／平方米，而这势必将吸引更多的城区客户来此购房，也将带动亦庄区域租务市场的升温，亦庄区域地产市场的整体价格也将进一步攀升。
其次，在中高档项目方面， 2002年的金地格林、2003年以境界、卡尔生活馆为代表的一批中高档楼盘相继入市，填补了亦庄地区中高档项目的空白。从那时起，该区域中高档项目的价格就开始呈现出稳中有升的市场态势，2003年，该区域的中高档物业的平均价格为5500 元/平方米，比2002年整体上涨了1 %， 2004年，瀛海名居更是以8000元――10000元/平方米的单价入市，至少体现出了亦庄中高档楼盘所具有的上升空间。
再次，亦庄区域相对完善的产业带规划也为其区域整体价值的提升提供了有力的保证。完善的产业带规划意味着“睡城”的现象将在最大程度上被避免，交通情况的改善无疑为亦庄今后的发展提供了另一大利好。
亚运村：奥运概念反映冷淡-
本以为申奥成功将成为亚运村发展的最大利好因素，但是申奥成功后，亚运村区域的市场情况却一如既往，8000元/平方米的水平的水平至少已经维持了2――3年，今年奥运场馆的开工也未能带来亚运村房价的上扬，市场对奥运概念反应依旧冷淡。
2004年前3个月，亚运村只有一个新项目入市，位于北四环沿线，价格高达12000元/平方米，虽然它的入市能够在某种程度上提升亚运村的区域平均价格，但其意义仅仅停留在技术层面，样本量的过少使其尚不具有代表市场价格走势的作用。
鉴于亚运村地区的整体环境在2004年中尚不会出现大的改观，本刊认为，亚运村地区的房价在2004年仍然会保持稳定，延续前三年8000元/平方米左右的平均价格水平。
西北四环沿线楼盘全线飘红
从2003年下半年开始，西北四环沿线的整体价格呈现出集体上扬之势，同时也伴随着产品的进一步升级换代。在2004年中，以汤泉艺墅为代表的一批高品质楼盘使本来已经火热的西北四环沿线全线飘红，价格涨幅较2003年同期上涨了2%。
与其他热点区域不同，西北四环沿线的“飘红”并没有伴随着供应量大幅增长，相比2003年同期呈现出下降趋势，这也基本符合西北四环沿线价格涨跌的基本规律―供应量与价格的上涨呈现出反比态势，即供应量的缩小与区域平均价格的上升有着密切的联系。
2001――2002年是西北四环沿线供应量最大的一年，区域总供应量超过了近200万平方米，区域平均价格为 7000元/平方米，从2003年开始，西北四环的供应量开始下降，平均的区域均价开始上扬，除了世纪城的价格一直保持相对稳定之外，上河村等其他楼盘都经历了不同程度的价格上涨，从2004年前3个月的情况来看，供应量已经到达了历年同期的最低点，价格的涨幅为 1%。
土地存量的进一步减少，更是坚定了该区域房价在2004年必定上涨的判断，另外西部地区存在的大量军队、机关的住房补贴的落实也大大扩充了西部市场的承接力，市场需求上升已经成为不可逆转的趋势。
预测西北部地区今年房价高企有两大因素，一是香山、玉泉山、颐和园风景板块楼盘逾发受都市人追捧。其中香山板块中今年初新上市了四季香山，开盘之前排队买家聚集有数百人；二是万柳地区收官项目――万城，因容积率低至0.8，年中开盘预计房价将突破万柳房价纪录。另外，兴建中的五棵松奥林匹克花园也成为了该区域“飘红”的另一大利好。位于紧临西奥中心的紫金长安，预计四月份上市亮相，从目前认购形势看，预计开盘后房价最终会升至9000至10000元。总之，2004年的西北四环沿线房价的大幅上扬将成为必然。
通州城铁利好 郊区盘价格整体攀升
北京整体平均房价2001年约为4700元，2003年平均房价为5300元。
前两年房价总体下降，以及现在房价整体上升，其最主要原因是2001年前后，回龙观、天通苑两大超低价、超大规模经济适用房项目，以及通惠家园、青年路小区、今日家园等一批正面冲击商品房的经济适用房项目狂风暴雨般入市，造成整体下拉全市房价。
但虽然有回龙观、天通苑地处北郊超低价位的影响，北京郊区及远郊区的房价受“住宅郊区化”，低密度高级住宅成越来越多人选择的风潮影响，郊区商品房房价始终呈上升趋势。而这一趋势在北部城铁和八通线开通，五号线、十号线，以及五环路、六环路、京开高速相继开通之后，必将继续呈现上升态势。
以八通线为例，自从八通线规划之日公布依始，通州区域的供应量和平均房价就一直处在迅速上升的状态，交通条件改善带动房价上扬，通州区域房地产的繁荣成为了最好的例证，另外，CBD核心区域的发展也成为通州房价不断攀升的另一大利好。
所以，通州楼盘的价格攀升是伴随着八通线规划方案的公布开始的。北京市政府向社会公开了连接CBD核心区与通州区城市快速铁路八通线的规划方案后，通州楼盘的价格开始了快速的上扬，2002年的平均价格为2900元/平方米，到2003年11月27日正式通车之前已经上涨到了3100 元/平方米，涨幅达到了3 .3%，而2004年前三个月则实现了在2003年基础上的小幅上扬。
但是，从上涨的幅度而言，较之2002年――2003年的情况，无论是增速还是增幅都已经明显放缓，八通线的持续利好虽然存在，但留给通州的涨价空间已经不大，2004年前两个月的涨幅明显低于2003年同期。
首先，八通线带来的利好效应正在逐步弱化。通过上文中的数据可以发现，通州区域均价的最大涨幅分别出现在规划公布的1998年和正式通车的2003年，如今，八通线通车已逾半年，短时期内，通州区域缺乏新的利好推动新一轮的房价上扬。
其次，CBD周边其他区域的发展在一定程度上分流了通州原有的客群。当市场承接力有限，而供应量持续增长的情况下，必然会呈现出增长速度日趋缓慢的市场态势。
在上文中，本刊就北京各大热点区域的房价走势利用数据作为工具进行了分析，不过，从更全面的角度讲，仍然有其他三大因素在影响着各大热点区域2004年的房价走势：经济适用房、尾房、二手房交易状况。
首先，经济适用房的分布与放量的情况将在相当大的程度上影响区域市场的房价走势。从政府层面传出的信息，北京2004年的总供应量将接近300万平方米，其分布不乏热点区域。以2003年的朝阳新城为例，大体量经济适用房的入市使姚家园区域的平均价格下降到了4000元/平方米左右，较入市之前下降了将近1%，进入2004年，CBD区域的百子湾1号百环家园更是在价格方面“震撼”了整个CBD区域。
其次，先期上市的尾房项目引发了局部区域内的价格战。由于2004年的新盘入市量较大，部分“尾房”项目感受到了巨大的压力，于是，降价“抛售”成为了必要的手段，因此，某一区域内，尾房项目的存量将在相当大的程度上影响区域价格的走势。
最后，二手（商品）房价呈现出的降价趋势也将影响区域房价的走势。其原因有三，一是户型等产品细节相对老旧，其交易价格必然会大打折扣，同时，置换的需求也导致了大量“二手房”入市，供应量的增大导致价格的下跌；二是公产房大量上市，尤其是“央产房”在春节后的放量增长使居高不下的央产房价格出现下跌，而随着政策在2004年中的进一步放开，二手房市场的价格必然受其影响出现下降。三是租务市场的整体低迷也将使更多的二手房进入市场，最终增大供应量，致使价格下跌。
