回龙观规划大变脸
https://news.hlgnet.com 2005-08-06
回龙观资讯中心
http://www.qianlong.com/ 2005-07-27 11:18:51
业主维权记录：消失的绿地
对于天鸿所称的由于工作“疏忽”而“标成了绿地”，
律师说，错误“也要依法证明，由法院判断”，“一旦出售给业主后，土地使用权就是开发商与业主共享，未经业主同意，无权变更。”
回龙观云趣园业主杜茂文2003年9月以来心里一直堵得慌，原因是他所住的回龙观一期2000年开盘时开发商承诺的周边环境规划已无法兑现。
“当时为什么选云趣园二区啊？就是因为环境好。小区西边是花园和运动场，东边是500米的绿化隔离带。”老杜说2000年8月决定购房时，环境规划诱惑占了极大的比重。
现实却让老杜的心灰了半截。记者在现场看到，就要完工的骊龙园小区早已取代了云趣园二区西面紧邻的原规划绿地，由8幢4至6层板式住宅楼组成、总占地面积约为4万平方米的商品房住宅区“骊龙园”，建设单位为北京市公交房地产开发公司；而北店嘉苑的住宅楼也覆盖了原规划中的绿化隔离带。
规划绿地属小区业主公摊面积，为业主共同所有。小区业主自2003年9月始围绕这块绿地所进行的维权活动，使经济适用房开发项目“回龙观文化居住区”成为人们关注的焦点，同时也让老杜开始了他无奈的维权之旅。
绿地变脸：至少是欺诈
这块4万平方米的绿地图示，清清楚楚地出现在回龙观文化居住区开发商北京天鸿集团的售楼书上。“开发商的售楼书是具有法律效力的，至少是要约邀请。”北京汉卓律师事务所律师秦兵对这一点确信无疑。
秦兵说，开发商在售楼后没有兑现绿地，而是违反原规划盖起了住宅楼，那么这种行为“至少是欺诈”。秦兵当时为回龙观业主绿地维权提供过法律咨询。
业主们在2003年9月14日发现原先荒芜的绿地有动工的迹象后，一面组织与天鸿交涉，一面也意识到原始规划图是他们有力的证据。
业主代表数次前往北京市规划委要求看绿地原始规划图。
其中一位业主老李对《法制早报》记者说：“第一次看到的是复印图即白图，而这张白图在法律上无效的，但这张白图上同样也是标明了那块地是绿地。”
老杜补充说，这张白图是工作人员出去了1个多小时拿回来的，而且该图纸是全新的，没有任何皱纹和折叠的迹象。
维权小组成员同时是人大代表的聂海亮提供给本报的《回龙观业主维权事实真相》中说：“业主们看到的云趣园规划图上，这块‘绿地’规划的是室外体育场和室内体育馆及其附属‘变电站’，并没有住宅楼房。”
而业主希望规划委提供在法律上有效的“蓝图”的要求被工作人员拒绝，理由为规划图是保密的。
老李说：“第二次去，情况发生了变化，大概是国庆之后。但看到的又是白图，白图已不是原来的图，那块绿地变成了‘公交用地’。”看到图纸发生变化，双方发生争执甚至出现了抢图纸的事情。
“我们当时看到所有的证明材料都是复印件，我们提出要看原件，结果被告知只有律师才有权看原件。”
“他们这样说有何依据？如果规划图是机密文件的话，律师看了也不能说，违反《保密法》。”秦兵律师说，“我国宪法规定，一切权力归人民，人大代表是人民权利的体现。业主可以要求人大代表(聂海亮)指令查询。人大代表有权要求规委主任把图纸送到人大代表的办公室，否则可以罢免该领导。”
绿地规划是“工作失误”？
2003年，维权小组想到了依靠法律解决，维权小组成立的“法律咨询组”已经联系好了几位律师。后来，政府出面协调，由北京市规划委、建委、土地局、以及市信访办、昌平区委等部门组成了“北京市回龙观云趣园业主信访问题协调处理工作领导小组”。
“我们想政府出面的话既权威，又可能节约很多时间，就与协调小组进行了2次会谈。”老杜回忆说，2003年1 1月11日，他们要进行第二次会谈时，协调小组在他们不知情的情况下，将处理决定和天鸿的道歉信发到物业张贴，将有关方面所负责任定性为“工作失误”。
在政府协调小组《再致回龙观云趣园小区业主的公开信》中，有这样一段话：“对天鸿集团在其销售过程中出现的宣传失误和工作偏差，责成天鸿集团公开向业主赔礼道歉，责成市建委对其进行通报批评。”落款时间为“2003年11月1 1日”。
到底是什么样的“失误”呢？
在一同贴出的天鸿集团公司《致云趣园小区业主的道歉信》中说：“云趣园二区西侧公交用地是1998年市政府拨给市公共交通总公司的建设用地。在这之后，
即1998年底我公司开始按市政府要求，进行回龙观一期建设。销售时，由于我们的疏忽，没有深入了解这块土地的详细规划，在宣传画册的示意图及鸟瞰图中，将这块地标成了绿地，并由此引发了近期的争议。……最后，我们再次向云趣园的业主表示诚恳的道歉。”时间为2003年11月7日。
而负责该地开发的北京市公交房地产开发公司一位负责人在2003年9月曾表示，这块地在1997年时就和回龙观小区内的汽车站用地一起征用了。但对于天鸿是否用这块地做过什么样的事情和承诺，他们并不知情。
“1998年就算整个现在的回龙观社区范围都是田野，一片荒芜，(公交公司)怎么就偏偏选中那一片地了呢？” 业主们很是不解。
作为规划部门，北京市城市规划管理局1998年12月31日发给市公交总公司的《建设用地许可证》中附图说明了征地四至范围。业主们反映，他们请数位专家验证过此规划图，结论是“位置不符合现在实际。”
北京市房屋土地管理局1999年第031号《城镇建设用地批准书》中，标明该公交住宅小区的用地四至为“东至回龙观文化居住区C04，南至周良路，西至周庄街，北至公交场站用地以南。”《批准书》注明有效期限至2001年12 月15日。
老杜说，如果1998年这里是农地，是没有所谓某某路的，要有也只有田埂。而1998年回龙观就已经开始建设了，上述标出的四至中“南至”和“西至”的路名与现在实际路名也不符。现在骊龙园南至龙禧三街，西至育知路。
而即使是对于天鸿所称的工作“疏忽”而“标成了绿地”，秦兵律师说，错误“也要依法证明，由法院判断”。他说：“一旦出售给业主后，土地使用权就是开发商与业主共享，未经业主同意，无权变更。”
职工住宅也变脸
如今的骊龙园西侧盖有售楼处，一位工作人员说，内有450套商品房，以均价4000元每平方米出售。来自网上的信息称，骊龙园一期2004年7月16日开盘，二期2004年9月30日开盘，一期二期2005年10月入住。
而与现在的商品房性质矛盾的是，1998年北京市计划委员会给市公交总公司的《批复》中说：“为缓解你公司职工住房困难，结合新建场站配套住宅建设，根据市领导批示精神，同意你公司新建回龙观公交住宅小区。”
北京市房屋土地管理局1999年准予市公交总公司建设该公交住宅小区的第031号《批准书》内也明确“批准用地用途”一项为“经济适用房”，而非现在的商品房。
云趣园维权代表在2003年11月与政府协调小组的第二次会谈中质疑说，既然是解决公司职工住房困难，为什么 6年未盖？为什么在2002年又把康居工程转开发为商品房出售？
记者在杜茂文提供的北京市建委2003年9月11日发给市公交房地产开发公司的《建筑工程施工许可证》中看到，“工程名称”一项为“公交住宅小区1#-4#住宅”。
如果骊龙园中4栋楼是公交住宅，那么其余4栋的性质是什么？据网上楼盘资料，整个骊龙园房价都在3500元每平方米以上，最高价为4100元每平方米。
老杜感慨说，从2003年9月维权到现在，近两年时间他一直在等待着答复。
居民亲历：规划缺位上厕所都难
离社区最近的大型医院北医三院也有十多公里距离，如果有突发患者在送往北医三院的途中堵在路上，就可能耽误治疗。回龙观十几万人口，大街上居然没有一个公共厕所，除了公交总站有两个移动公侧之外，再就是物美超市、城北市场里的厕所。
回龙观业主们感受到的，还不仅仅是那块消失的绿地。
他们反映说，规划至今没有兑现的还包括：云趣园二区以西规划中的小学后来改建成小区菜市场，后又改建成物美超市；云趣园三区以南规划中的草地一直为临时建筑所占；风雅园三区以南规划中的运动场至今未建；社区内规划建设的5所幼儿园只兑现了2所，而规划中1所中学和1所三级甲等医院还未兑现；回龙观社区配套公园“回龙园”内规划的活动场所被出租为商用；云趣园二区底层商铺被出租，开发商未与业主协商。
交通难题：四小时上班高峰
“如果是朝九晚五的上班族，估计提前两个小时出门的人不在少数，否则堵得一塌糊涂。”家住回龙观云趣园二区的李小姐，谈起回龙观的交通，就忍不住大吐苦水，“像我这样的还好，不用打卡上班，总算可以避开堵车高峰，一般都是10 点以后再出门。”据她介绍，回龙观地区的早高峰一般从6点半就开始了，一直到10点半左右，而北郊农场桥桥上桥下密密麻麻全是车。
从回龙观进城，一般都走高速，但进入高速的通道少、高速收费口少，大量车辆拥堵在高速路口。此外，由于车辆都是从四面八方各个方向涌上北郊农场桥的，桥上形成了十几个交叉点。“就连天通苑那边都有好多车从我们这边走，如果能在回龙观附近修一条进入八达岭高速的道就好了。”
北郊农场桥东南侧是城铁龙泽站，加上城铁回龙观站，是回龙观社区居民外出的主要交通捷径。自从开通城铁之后，对于许多住在回龙观的居民来说，还是方便了很多。“至少不会堵车了，不过人太多，尤其是上班高峰的时候也挺挤的。而且城铁的早班车太晚，晚班车太早。有时要赶时间去机场或市区办事，它就指望不上了。”不仅如此，翟先生告诉记者，从城铁到小区很不方便，还有相当长的一段距离。“如果步行的话太远，内部公交车要等的时间长而且车也不够多，所以很多情况下只能选择坐黑车了。”
不仅如此，回龙观的内部交通也很糟糕，“社区内现在虽然有小23、24、25、26等公交车，可晚上收车很早，要去别的小区转转还真不方便。既然小区规模这么大，当初在规划设计的时候应该充分考虑到小区内外交通的问题。”
为了解决交通问题，市政府在公开征求关于完善回龙观配套设施建设和缓解交通拥堵的意见之后，于今年3月份公布了任务分解书，其中关于北部地区交通规划定于上半年完成，规划将增加南北通道、东西通道，尤其是南北向，预计在上半年完成并提交市政府审定。此外，八达岭高速出京方向将在现有的北安河出口的南北两侧各增加一个出口，收费标准和北安河出口一样。其辅路旁边将安置管线然后填平，实际拓宽了现在的辅路，这样可以增加辅路的通行量。
记者就此向昌平区解决天通苑回龙观地区有关配套问题协调工作领导小组咨询相关问题，但一位工作人员告诉记者， “任务分解书都是日常工作，现在没到年底，没有办法说。落实情况正在进行之中。”
教育难题：遭遇昂贵幼儿园
在回龙观文化居住区售楼书中，
明确标示：一期规划为两所学校、五个幼儿园，但到后来就变成了三个幼儿园，一所小学，一所九年制学校。而且这个变更还是“符合国家规定标准的”。只不过到现在，第三所幼儿园依旧没有兑现。
针对教育设施问题，早在2003年10月，回龙观云趣园小区业主代表就向市信访办反映过。同年11月，天鸿集团在《云趣园小区业主的道歉信》中提到，关于教育设施数量的变更，是“按照《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建筑指标》规定，在严格保证总建设规模不降低的前提下，按照市政府教育要上档次、上规模的精神进行调整的，从指标和功能上都是达到国家规定标准的。”就这么一句话，五所幼儿园被砍掉了两个，而且还是“合理的调整”。
依据北京市《关于新建居住区公共设施配套建设的规定》，自2004年9月1日起进行调整的规定中，人口规模一般为4万至6万人左右的居住区，在教育设施的配置上，要包括幼(托)儿园、小学、初中以及高中；其中，幼(托)儿园服务规模为0.7~1.0万人/处；小学、初中为2.2万人/处；高中为3.2万人/处。居住人口在6万人以上的居住地区，应根据周围的设施状况，增设更高层次的公共服务设施，考虑设置地区级非配套公建。
按照天鸿的开发计划，回龙观文化居住区规划总建筑面积850万平方米，规划居住人口近30万。仅一期居住总人口就超过了2万人。如果按照上述规定的指标计算的话，目前回龙观一期现有的教育设施还远远不够。
在回龙观文化居住区售楼书中，还有这么一句话，“社区规划的小学、中学将与住宅同步建设，同期竣工”。
“既然是同步、同期，当然是我们住进来之后能够有配套的教育设施，而且是够用的。”一位陈姓业主向记者表示。而目前回龙观已经开发到六期了，但当初的承诺至今仍未完全兑现。难道，开发商是将“同期竣工”视为完成全部规划之后的 “同期”？
对现有的学校，业主们也有很多不满。
“现在风雅园三区和云趣园一区各有一所私立幼儿园，但其费用较高，实在是与小区的经济适用房定位不符。”李先生告诉记者。为此，记者分别咨询了汇佳普通、汇佳国际这两家幼儿园，其中汇佳国际一年的费用为3.4万元(包括学费、服装费、保育费、伙食费等等)，据工作人员介绍，这里的入园儿童大约有一半是回龙观小区业主的孩子。而汇佳普通一年的费用也要1.5万元左右，“如果是回龙观的业主可以优惠到1万1、1万2左右，这里的孩子基本都是小区业主的。”如此昂贵的幼儿园，并不是所有的业主都能消费得起。在调查中，不少业主向记者反映，他们只能把孩子送到别的地方上幼儿园。
除了上幼儿园难，小学和中学也是“稀缺资源”。“这里只有一所小学，远远满足不了学龄儿童要求，中学也只有一个，其教育质量与居民的期望有一定的差距。”
既然是经济适用房，办如此昂贵的幼儿园是否有些不协调？业主是否有权选择幼儿园？“依据法律，小区内幼儿园的地是业主的，幼儿园本身也是业主的。应该由业主来决定办什么样的幼儿园，由谁来办。”北京汉卓律师事务所律师秦兵告诉记者。
而国家对新建住宅区是否兴办公立义务教育没有统一规定。北京的公共设施配套指标虽然详细规定了内容和规模，但对其配套学校的性质没有明确说明。根据北京市有关规定：“城乡建设发展规划，必须包括相应的义务教育设施。”
这里的“义务教育设施”是公办？还是民办？《办法》中没有说明。
就医难题：医院至今没见影
“这里医院没有甲级的，小区周围仅有只有回龙观镇医院，像我们只能进城看病。离这最近的大型医院北医三院也离小区十多公里，如果有突发患者在送往北医三院的途中堵在路上，就可能耽误治疗。”
王阿姨是很早入住回龙观的业主之一，2000年6月她就搬到回龙观了。五年过去了，这里一直没能建上一所医院。“回龙观文化居住区规划有一所医院，位于回龙观一期用地北端，属地区配套医院。现土地性质为医院用地。”这是天鸿集团公司在《致云趣园小区业主的道歉信》中对医院问题作出的答复。王阿姨告诉记者，为了医院问题，很多业主都去找过开发商问过，但一直都没有给什么答复。
采访中，有一位业主对回龙观的规划缺失总结了几大怪，“首先是，没公厕。回龙观十几万人口，大街上居然没有一个公共厕所，除了公交总站有两个移动公侧之外，再就是物美超市、城北市场里的厕所。甚至是得花上一元钱去回龙园买公园门票上厕所。其次，正常情况下，看不见交警，除了发生交通意外。第三，市容卫生环境太差，小区内没有一个正规的菜市场。各式摊档散布在各个路边，垃圾乱飞，秩序混乱，缺乏治理。像云趣园二区门口与物美之间的那条便道被小商贩占用，原来是双车道现在变成了单车道，可汽车根本无法正常通行，两面都是水果车，而且是乱停，反映过很多次就没得到解决。结果，一到周末从早堵到晚，平时晚上也会堵。”
开发商：规划图只针对一期
把规划中的市场行为职责与政府行为职责全部界定给开发商，由于制度设计存在问题，开发商很容易逃脱责任，卖完房子就走人，至于公共服务设施的建设责任能躲就躲
就小区规划变更一事，记者向北京市建委住宅小区管理办公室咨询时，工作人员表示，“有关规划的事情应该找规划部门。”
北京市规划委监察大队一室工作人员对《法制早报》记者说：“如果是开发商改了规划，只要是与规划许可证上的内容相符，那它的更改就是合理的。售楼书上的规划图不能作为判断依据，有了问题你应该找开发商，与规划部门无关。”
对于业主反映的规划更改情况，天鸿集团负责回龙观一期的赵先生说：“这要看总平面图，业主手中售楼书的规划图是只针对一期的。”他解释说，关于绿地等问题肯定有后期详规，而当时一期的后期规划还没有做。
赵先生表示，业主反应的云趣园二区以东的地在规划中不是500米的绿化隔离带。而云趣园三区前临建占地的情况他不太清楚，“原来规划是商业用地，小区一直在建，而临建没必要拆了再建。”而在业主提供的售楼书中《回龙观居住区C 01/C04/C07地块总平面图》中对这块地的标注是“居住区公建用地”，而非“商业用地”。
随后，他要求记者通过集团办公室联系正式采访，并拒绝进一步解答业主反映给本报的问题。
“要更改是有程序的，一般来说，规划得到批准之后，开发商就不能变。如果要变更，就要提出申请，必须要经过论证，重新得到规划部门的批准，而不能擅自更改。另外，如果是在已有的社区内更改，那这个规划的变更就应该征求可能会造成影响的这部分业主的同意。如果大家同意了，规划部门才可能批。”专家分析认为。
在中国城市建设规划院总规划师杨保军看来，之所以会出现如此多的规划缺位问题，主要原因在于没有执行规划的手段。“由于我国处于转型期，操作的制度没有完全完善。按照一般的做法，地区开发应该把政府行为职责与市场行为职责分开，政府职责是提供基础设施、公共设施和社会服务设施等非盈利设施；而市场社会资金的投入，它是需求回报的，所以它是通过卖楼获取利益。
杨保军表示，在过去的开发建设中，政府应付不过来，而且资金不足，所以在开发时把这些责任界定给开发商，由他们在开发建设楼盘的同时建设公共服务设施，这样把规划中的市场行为职责与政府行为职责全部界定给开发商。由于开发地产是有利润保障的，所以开发商愿意来做。但在界定的过程中，由于制度设计存在问题，开发商很容易逃脱责任，卖完房子就走人，至于公共服务设施的建设责任能躲就躲。
“其实这不仅仅是规划的问题，而是一个在建设管理中的制度问题。所以，可以从制度设计上加以规范，比如规定不管谁来开发，都要保证这些配套设施不打折扣地落实，如国外很多都是要求开发商在售楼之前先把公共配套设施建设起来，否则就不让开工建设。这样一来，自然不会出现配套设施缺位的问题。”
对于现行的城市规划法以及各种相关的规划条例，杨保军指出，还有很多需要改进之处。“规划法是90年代初起草的，对处罚还不完善，它是对事不对人，也就是说纠正的是行为，但对人没有给予处罚。这样一来，如果被查到违法，就纠正，如果抓不到，就可以逃脱，达不到惩处的效果。所以，在新的《规划法》中，不仅要对错误的事件本身进行纠正，也要对行为责任人进行追究，轻则罚款，重则处分，甚至追究刑事责任。”
