专家称明年北京楼市价格没有理由不降!
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http://finance.sina.com.cn 2001年12月18日 12:01 中华工商时报
本报记者陆昀
北京房地产的价格走势一直以来是人们关心的话题。去年以来，对房价升降的争论始终没有停止过。尽管大家公认北京的房价太高，但2000年北京破天荒地卖了900个亿，强大的需求让高喊房价要降的人目瞪口呆。今年，进入9月以来，北京楼市虽然有申奥、入世等等利好的刺激，但仍呈现出一副疲态，楼盘销售进度普遍减缓。时值岁末，人们普遍关心，明
年北京楼市将会怎样，房价有没有可能因市场的调整而降低？
决定房价的主要因素是市场的供求关系。从目前北京楼市的供需关系及各种因素来看，北京的房价已没有理由上涨。
供求失衡结构错位
目前，北京商品房供应量的增长超过需求量的增长。
虽然今年上半年北京楼市供需两旺，但有数据表明，1-6月份，北京房地产开发投资达248.9亿元，其中新开工面积961万平方米，比去年同期增长72.1%，而住宅销售面积为236万平方米，只比去年同期增长7.1%，居民人均可支配收入6.1%，从收入消费与房地产投资的增速来看，其差距很大。据悉，北京目前商品房空置量已达1200万平方米。今年新盘的推出量无论从数量还是面积上都高于去年，而北京自1999年三天一个新盘，到2000年两天一个新盘，再到2001年一天一个新盘，已连续三年快速增长。今年的开工面积比去年增长了近一倍，同时，今年入秋前京内外开发商疯狂“圈地”，土地供量也大幅增长。据悉，1-3季度，北京市房地产完成土地开发面积493.2万平方米，同比增长2倍；本年购置土地面积399.7万平方米，增长2.3倍。这预示着商品房供应进一步加大，空置量还会增加。另据业内人士预测，北京房地产还有2600万平方米的市场空间。根据北京市制定的人均18平方米居住面积的规划，5年内，北京要完成900多万平方米的旧房改造、6000万平方米的住宅开发，这意味着北京平均每人可以增加6平方米的居住面积。而目前，北京人均住房面积已达到15平方米，6000多万平方米供应量的增长显然缺少对应的需求量，房价上涨缺乏动力。
另外，北京的商品房存在明显的供需错位。
北京市统计局2000年下半年对1500户城镇居民购房意向的调查显示，在1500户居民家庭中，有195户居民准备在三年内买房，其中欲购买经济适用房的为149户，占76.4%。
据搜房公司调查，目前有购房意向的人群中，能接受4000元／m 2以下房价的，占被调查者的58.1%，可接受4000元至6000元／m 2之间价格的人数为34.8%，两者之和占总被调查人员的92.9%。
另外，今年北京的危旧房改造是去年的两倍，约有5万户危改区居民外迁，若按平均1户安置70平方米计算，总需求量约为350万平方米，约可占北京全年住宅销售总面积的1／3。这一庞大的消费群体大多是原住房条件较差的普通居民，属中低收入者，积蓄有限。而当今北京楼市里大多是价位在6000元／m 2以上的高价位住宅和商住公寓，低总价商品房短缺，同时，今年原计划开工面积150万平方米的经济适用房仅开工了30万平方米，市场供需在结构上严重错位。
去年北京卖掉了900个亿的商品房，占北京城镇家庭约20%的高收入家庭(户平均年支配收入5.03万元)大多在这一轮买房热潮中完成了置业，中高价位房的市场有效需求已得到了很大程度的释放。目前，市场需求的主体已非“买涨不买落”的投资客，而是以自住为主的中等收入家庭，中、低价位的商品房是这一群体的唯一现实的选择。
京外企业涌入压低楼价
尽管今年北京楼市“提前入冬”，但目前仍吸引了大批京外、海外企业和资金不断涌入，这表明北京的房地产市场仍然存有一定的利润空间。而京外、海外企业敢于涉北京之“水”进京开发的大多在外已有“成就”，这些成熟企业的进入将有利于提高北京楼盘的品质，使北京较快步入比拼综合性价比的销售时代，综合性价比的提高，相对挤出的是房价的泡沫。实际上今年广东最大的房地产商———合生创展公司与珠江公司在北京的合作，创下今年首位销售额的20世纪城的开发以及上海世茂股份、香港中国置地、沈阳华新国际、深圳金地等成熟企业的大规模进入，已经在北京市场上引起了不小的反响。华新国际老总卢铿已放言，明年该公司开发的北京奥林匹克花园将是一个大规模、低密度、精装修，售价约5000元／m 2的高性价比项目。有业内人士预计，明年，面对平民化的主流群体，一些京外企业为赢得北京市场，会在设计、装修及总体价格上采取压低利润空间的竞争策略。
政策降低房地产泡沫
北京的地价贵、建设成本高是使房价居高的一个刚性因素。平抑房价必须使土地买卖透明化。不久前，北京成立的土地整理储备中心将使北京的土地出让从协议为主向招标拍卖过渡。虽然目前该中心的垄断作用尚未显现，但入世后，海外资本的进入会促使土地买卖透明化，政府规范土地市场势在必行。土地买卖的规范化可使京外优势企业在北京获得公平竞争的环境，这也为房价的降低提供了空间。
另外，据悉北京市从2002年起将适当加大供水、供电、供煤、通讯、污水处理和道路建设等方面的资金投入，完善市政基础设施配套，这将降低房地产开发商的开发成本。再有，2002年北京将减少住宅建设项目的审批环节，降低收费标准以减少住宅开发中的费用支出。还将严格新注册开发企业的资质审查，鼓励开发企业兼并重组，控制开发规模等，以保证房地产开发具有规模效益。同时，还将进一步开发针对中低收入阶层的经济适用住房。
此外，入世后，建材的关税将从目前的30%降至10%，这也可以使建筑成本有所降低。
倘若原计划在今年开放的三级市场在明年能够实现，对于高房价也会起到有效的抑制作用。
高端走高整体趋降
据伟业顾问公司分析，明年北京房地产市场居住类物业的综合加权平均价将呈整体下降的趋势。楼市将向高低两极方向发展，产品则呈现多元化。
明年的新增供应量中，将会有大量中低总价住房推出，从而在整体上拉低北京房价，其区位大多会在市政配套较为完善的四五环之间，价格在5000元／m 2以下，总房价为30万元至50万元，另外，新增的经济适用房项目仍会有一定供量。据透露，北京安地房地产公司明年将以3500元／m 2的价格在北京丰益桥西侧开发百万平方米低容积率的经济适用房项目，其标准高于今日家园。该项目会对西南三环一带的房价产生较大影响；而位于CBD、中关村和新使馆区一带的低密度高档项目还会有一定上涨空间。
据了解，目前北京存在60余亿的租务需求，预计，CBD等区域的投资性客户将会增加，9000元／m 2以上的高端产品会做得更高档，但不会降价。
有业内人士认为，明年房价的走低不会突降，也不会单纯表现在价格上，而更多地会体现在新老楼盘竞争过程中或明或暗的优惠与产品品质上，发展商会以提高性价比取悦买家。如户型设计更注重功能性，分质供水、中水处理、环保节能建材等会被更多地用于项目中，送精装、带家具、配饰物等促销手段会普遍出现。
总的来说，明年北京二环以内不会降；五环一带不会升；而三、四环之间开发的大量6000元至8000元／m 2的中高价商品房变化将会最大，降价或变相与降价的可能最大。
