京城房价涨跌欲说还休 正反双方激烈交锋
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
回龙观资讯中心
北京晨报 2001年7月25日
1800亿会不会拉动房价
正方：奥运会的申办成功会使北京的房地产市场整体走旺，北京房价看涨，北京在未来几年里投资１８００亿元用于城市基础设施改造，包括道路修建、污水处理、城市绿化等等。基础设施的改善会对房地产行业带来重大影响。区域配套的完善，包括交通状况的改善都会使相关楼盘的价格上涨，销售速度加快。市场上，靠近地铁或公共交通发达的小区，房价会偏高。
反方：首先，市政条件的改善是相对而言的，如果这里的环境改善了，而周边地方的环境没有改善，于是这里的房价有可能上升。假如彼此的环境都得到了巨大改善，那么，房价上涨的空间就不存在了。第二，如果在市政条件改善的同时，同一地段房地产供应量不断加大，竞争更加激烈，那么虽然这里的环境改善力度很大，但也不会出现房价上涨的情况。
居民收入与房价比会不会过高
正方：由于申奥成功，大规模的建设项目会增加很多就业机会，建筑业、设计业、建材业、咨询业、通讯业以及相关服务业将会得到迅速发展。人们收入水平的提高，会使现实购买力得到增强，购房置业将成为更多人的选择。据测算，奥运会使中国未来几年中每年ＧＤＰ的增长约为０．３％，北京的ＧＤＰ增长会更高，奥运会将为北京创造３０万个就业机会。人们的收入预期也会普遍看好，有房的人会再买好房子，无房的人会买新房子，这也为北京房价的上涨提供了条件。
反方：万科董事长王石日前提供了一组数据：市民年收入与房价的比例，北京是１：２２，上海是１：９．５，深圳是１：１０．５，广州是１：１１。从中看出北京严重不合理。客观的讲，申奥成功增加了人们对北京经济前景的信心，也许会使北京的房价下落的速度慢一点，或者维持在原来的水平上，但是房价普遍上升的可能性非常小。
有效购买力是不是完全释放
正方：北京房价过高是有前提的。北京两年前才结束福利分房，虽然有降价项目，但不具有普遍意义。北京去年商品房供应量不及上海的一半，从人口的总量看，供应量可能还不及深圳、广州。北京的有效购买力没有完全释放出来，供应量不够是房价偏高的主要原因。申奥成功会使更多人在北京置业，所以，降价只是个别的，暂时的，不具有普遍意义。北京缺少高品质项目，这是问题的关键。现在市场上项目品质与价格脱离，还有不少人买，这说明北京有着强劲的购买力，是其他城市望尘莫及的。申奥成功放大了这种有效需求。
反方：我们知道，现在，一大批楼盘的价格在下降，或者暗降。没有申奥成功的利好消息，亚运村地区的基础设施也在逐年改善，但是，房价却没有出现明显上涨，因为这里的项目竞争非常激烈。去年北京新开楼盘１９９个，其中亚运村地区便有６０多个。项目供应量加大，导致了价格竞争非常激烈，涨价根本无从谈起。要考虑到，居民手里的钱能不能追上房价。近几年来，该买房的都买了，没买的是因为嫌房价过高。
土地供应量多不多
正方：北京城区概念是通过绿化隔离带来实现的。在城区内，可供开发的土地越来越少。尤其是四环内的土地。因此，指望四环内项目降价是不太可能的。此外城内危改的推进，并不会大量增加可供开发住宅的土地，一方面，城内对建筑有限高，另一方面，还有古城文化遗迹保护等因素，以及增加绿化面积、改善居住环境等原因，所以可供开发住宅的土地供应量不多，大多数危改拆迁的居民还是要外迁的。正因为土地供应量不多，价格概念会凸现出来，而且拆迁费用也比较大，所以城内商品房房价也会因此而上涨。
反方：目前来看，城内可供开发的土地并不像人们想象的那样少。由于危改，北京市城区可供新建房地产的总量约为２８００万平方米，而数百家污染型企业的外迁又会腾出大片土地，可供新建房地产的总量约为７００余万平方米，四环路的修通又会使周边增加大约３０００万平方米的房地产供应量。由此可见，未来几年里，北京市可供开发的土地供应量并不缺乏，这样就不会出现因土地资源稀缺而出现的房价飙升现象。
亚运村有没有示范作用
正方：１０几年前，亚运村那里还是一片荒地，随后的一场大开发，使一个成熟的大社区呈现在我们面前，并且房价如此之高，这是许多人没有料到的，而奥运会的影响力远比亚运会大得多，因此将引来更多的眼球和资金，甚至包括大量国外资本，土地与房价将因此而炒热。
反方：在分析市场的时候，不仅要考虑定量因素，还要考虑变量因素。亚运村从一片荒地变成高楼林立，地价与房价飞速上涨，超出了市场的平均购买力，我们也看到近一两年亚运村的房价正在悄悄回落。也就是说房价中的水分正被渐渐挤出来。
奥运会对周边项目是不是锦上添花
正方：申奥成功几天来，奥运村周边包括风林绿洲、万科星园等项目均出现了排队购房的火爆场面。还有一些此前并不被看好的项目，也呈现出喜人前景。万科星园打出广告，申奥成功之后，１５天之内不涨价，这就已经向我们透露了一个信息，１５天之后，他们可能要涨价。南城的一个项目开发商对我说，如果申奥成功，他们马上提价。看来，申奥成功使开发商与购房者都很乐观，虽然申奥成功了，但城市市政设施的改善不会是均衡发展的，远郊区县的发展速度当然远不如城区内那么快。对于不少销售火爆的亚运村项目而言，申奥成功不啻是锦上添花。
反方：万科星园承诺１５天之内不涨价，我们并不能就此推断出１５天之后，万科星园必然涨价。我们更不能就此推断出北京市的房价在今年乃至以后的时间里普遍涨价。万科星园在申奥成功之后，及时抛出上述承诺，用意很明显，就是要给那些犹犹豫豫的买房人一种涨价的暗示，变相催促他们赶紧下定主意买房，这是一种销售策略。去年北京新开楼盘１９９个，其中亚运村地区便有６０多个。项目供应量加大，导致了价格竞争非常激烈，涨价空间已基本被封死。可以说，申奥成功只是亚运村一些项目的救命稻草。
悉尼的经验是不是适用于北京
正方：悉尼申奥成功后，引发了住宅业、酒店业、旅游业的兴旺发达。每年房价递增１０％以上，在７、８年的时间里，城市房价翻了一番，特别是奥运村地带，房价上涨幅度更是惊人。悉尼申奥成功带来了绿色、环保的居住理念，城市变得更加优美，因而吸引了大量移民置业。又因为住宅郊区化使政府难以承担市政配套需要的大量资金投入，因此，悉尼提出了城区中密度住宅建设方向。奥运会给主办城市带来大量投资机会、就业机会。北京因为申奥成功也会产生类似的吸纳效应。以前，北京开发商常用的策略是低开高走，实际上，真正降价的很少。就更别说以后了。
反方：刚才你谈到，悉尼申奥成功后，房价提升迅速，但是我们一定要认识到，悉尼的情况与北京相差甚远。悉尼在申奥成功之前，房地产市场特别是增量市场，是平缓的、是停滞的，甚至澳大利亚全国每年的房地产开发量还不及中国的一个浦东。在这种情况下，恰逢奥运的利好，房价总体趋势就会明显上升。北京正处于一个大建设、大开发、大改造的热火朝天的时期。目前，北京的房价之中，水分很大，房价下浮空间也很大，这一点跟悉尼不同，人家处在一个房地产开发利润率比北京低得多的时期。
房价的上升有没有侧重点
正方：申奥成功之后会促使房价上涨，但并不是说，全市的房价均衡上涨，是要有侧重点的，我指的涨的范围主要是四环内的城区,当然还有奥运村及周边地区。我们提出的绿色奥运、人文奥运、科技奥运的目标，在奥运村未来的住宅建设中能得到很好体现。以奥运村地区为核心，周边地区也将是人们关注的热点，自住型和投资型买家数量会增加，这样一来，就会形成一种金钱效应，投入的钱越多，这里的土地和房屋价格就越高。南城的基础设施条件落后于北城，但在未来几年里，改造的力度会很大，包括道路、环境等等设施会大大改善。所以南城较低的房价也会得以攀升。加上东部有ＣＢＤ的概念支撑，西部有中关村的概念支撑，因此，前景是乐观的。
反方：今年以来，特别是申奥成功之后，奥运村地区将跃出一批新盘，而更多的开发商包括外部资本正瞄准奥运村。就目前来看，奥运村地区的商品房供应品种从每平方米３０００多元到每平方米８０００多元，应有尽有，而住宅供应量不少于８００万平方米。随着供应量的继续增大，房价上升的空间很小。特别是价位高的房子，很难再有上涨空间。建设部住宅与房地产业司司长谢家谨前不久指出，应该制止房地产价格的盲目上涨，以免挫伤百姓购房积极性。北京的房价在全国首屈一指，如果再行上涨恐怕很难达到改善群众居住水平的目的。我们不是为举办奥运会而孤注一掷，而是要实现可持续性发展目标，培育百姓可持续性的购房需求，这是符合国家长远发展目标的。
住宅郊区化会不会拉低房价
正方：郊区住宅与城区住宅，各自对准的是不同的消费群体，城外郊区住宅固然能吸引一部分人的目光，但是城内住宅小区完善的配套设施和丰富的文化生活，以及便捷的交通网络，更能吸引多数人的置业选择。北京会因为申奥成功而大力改善环境，减少市区与郊区的环境差异，另一方面，北京发展郊区住宅不得不考虑成本，道路、管线等市政设施前进５００米的费用是１亿人民币。即便是郊区化，投资的时间表应该是排在城区之后。
目前北京处在一个史无前例的发展时期，奥运题材、入世题材、中关村大开发题材、ＣＢＤ建设题材等等，未来几年，更多的投资将集中到北京，北京不再是北京人的北京，北京将会成为全国乃至全世界投资商注意的北京。不仅城内的房价要上涨，郊外一些成熟的卫星城的房价也会上涨。
反方：未来几年北京住宅郊区化的发展速度将呈现快速发展，随着轿车的逐步普及，越来越多的人将选择去郊外置业，那里环境优美。对相当一部分人来讲，城内住宅将不再能够吸引他们目光。这种供求关系的微妙变化也会反应在房价上。郊区由于低廉的土地成本使人们能够低价买到满意的房屋，从而导致北京的房价总体降低。比如，回龙观、天通苑、望京以北等十大边缘居住集团，便构成了住宅郊区化的早期轮廓。十大边缘居住集团在今后几年里将陆续成形，在那里居住丝毫不比城内差，完全可以作为自己的第一居所。与此同时，越来越多的人还会到更远的郊外去购置第二甚至第三居所，满足自己休闲的需求。这对城内住宅会带来一定的冲击作用。
二手房会不会冲击市区商品房价格
正方：二手房市场如果火爆，率先受到冲击的不是城内的商品房，而是郊外的住宅。因为二手房的品质与城内新建商品房的品质相差甚远，不在同一竞争平面上。目前有部分客户去郊外买房，这也并不是住宅郊区化的很好体现，而是体现出一种被迫的郊区化。因为，这一部分人买不起城内商品房，所以不得不舍近求远住到郊外。所以，价格廉、地段好的二手房大量上市，会对郊区相同价位住宅产生极大冲击。不会对市区商品房价格产生影响。
反方：目前的二手房成交量很低，二手房市场刚刚启动，市场需求远远大于供给，有价无市的状况十分明显。将来，二手房市场有望越来越火，成交十分踊跃。二手房比较低廉的价格必然会对商品房造成一定的冲击，从而拉低商品房的价格。在这一点上，二手房的作用恐怕将超过经济适用房。
政府的行政手段会不会降低房价
正方：我之所以认为未来几年北京房价普遍上扬，是因为奥运带来了千载难逢的大机遇，北京市的城市化水平，将因此向前推进１０到２０年，北京市有关方面也将努力抓住这次机会，同时决不允许房地产行业因盲目过热而出现泡沫。对年度开发总量会实行宏观调控，使房地产业朝着健康有序的方向发展。但是，政府已不是计划经济时代的政府，不会轻易对商品房实行限价。而是通过宏观调控进行管理。价格是市场竞争的结果，是需求与供应之间的“协议”。奥运会申办成功促使房价上涨，必然有其合理性。政府不会过多干预。
反方：我倒觉得种种迹象表明，在未来几年里，房价将会向人们的承受力靠近，俯就百姓的需求。入世之后，更多的外部资金将涌进北京楼市，改变开发业启动资金短缺的状况，使资金成本有所降低，从而为房价下落创造了空间。其次，外国的设计、规划、监理、评估、中介等行当也会更多地进入北京市场，出现竞争加剧的状况，竞争也会使得成本降低，房价下落。第三，外国的工程管理、成本控制经验也会更多地传入北京，另外，先进的施工工艺和优良的施工材料也会更多地为中国所用，这些因素都将有利于降低楼盘的开发建设成本，为房价下降创造条件。
市政配套费会不会减少
正方：未来的政策因素不好估计，以前开发商在交纳了大量市政配套费的同时仍然要担负楼盘周边部分配套设施的建设任务，今后，这种情况能否尽快改变，不得而知。政府的财力是有限的，政府征收市政配套费主要是为了加强城市基础设施的建设，市政设施看起来更像是“公共产品”，但是，受益于这种“公共产品”的单位和个人不会是均衡的。而且，城市建设不会停止，因此，短期看来，市政配套费应该不会取消，因而房地产的成本中，这一块也不会去掉。
反方：从前，北京的开发商在开发楼盘同时也承担着大量市政配套设施建设的任务，其实，这些市政配套设施建设的任务本应由政府承担。这样一来，开发项目刚性成本加大，同时也反映在房价之中。今后，北京的特别是奥运村市政设施条件得到长足的改善，开发商便有望减少为此而付出的费用。于是，房价有可能出现下落的空间。
辩论总结
正方：总结我的观点：城区四环内的住宅，价格将因奥运题材利好而普遍上升，当然我不否认个别品质较差，配套较差的项目出现降价或积压。奥运村及周边地区新建项目更讲究绿色、人文和科技的概念，因而更受欢迎。政府也将通过举办奥运之机来加速城市化进程。北京的房地产业将在这一进程中发挥巨大作用，并走向完善。受这一美好前景鼓舞，北京人的置业热情也将空前高涨，同时将有能力去购买更新更好的房子。绿色、环保的居住理念将因举办奥运会而深入人心。
反方：我的观点是我不否认因奥运题材的利好会使部分楼盘价格上扬，但大多数楼盘的价格会趋稳，当然，还有一些楼盘会在激烈的竞争中跌价，甚至被淘汰。看来，高档住宅楼盘和商务办公楼宇将会迎来一个火热期，而大量普通住宅的性能价格比将继续趋向合理，这是未来的方向。也许受奥运题材的激励，在短期内奥运村地区的楼盘会纷纷提高价格，以求更大的利润，但是，我们预测，在晚些时候估计楼盘价格还会合理回落，以适应社会购买力。
