北京房价真的暴涨了吗？
https://news.hlgnet.com 2001-10-03
回龙观资讯中心
中国证券报 2001年9月24日
前一段时间，有官方权威统计部门公布，今年1－6月，全国商品房平均价格比去年和11.1％，而北京的房价则同比增幅高达25.8％，比全国房价平均涨由要高出一倍多，每建筑平方米售价为4771元。
这一数据不仅对未来潜在购房者带来一定心理上的震憾和对未来市场的担忧，而且也引起政府高层首脑的关注。有业内人士推测，国家建设部的数位高层官员多次在公开场合强调，要抑制房价上涨的不合理因素，采取有效措施控制商品房价格的非正常上涨……，这种异乎寻常的表态，或许透露出来自于更高层的政府决策者对房价快速上涨的担忧。
北京房价虚高与经济适用房建设规模缩水有关
从对全国各大城市房地产市场的统计数据看，北京的房价不仅与去年上半年的同比增幅居全国之首，而且商品房售价也位列全国第一。
那么，是什么原因导致北京房价涨幅惊人？据建设部官员认为，北京房价高企与北京市经济适用房建设规模大幅缩水有关。
去年，北京市经济适用房开工面积为267万平方米。今年，计划全年开工面积为150万平方米，但截止到上半年，实际开发面积仅为34.6万平方米。经济适用住房由于享受政府土地划拨，以及一些重要税费的减免等一系列优惠政策，因而其房价理应大大低于商品房售价。北京市两个最大的经济适用房小区――回龙观、天通苑，它们总的规划开发规模都在百万平方米以上，而售价均在每建筑平方米2600元左右。
由此可知，经济适用房开发量的萎缩，使得它对北京总体房价的“摊薄”作用会大打折扣。
政府与开发商都各有苦衷
顺应民意的北京经济适用房开发量为何骤减？有一种说法是，与今年北京经济适用房建设指标直到今年6月才下达有关。但据媒体披露，更重要的，北京最大的两个经济适用房项目，回龙观和天通苑的后期工程迟迟没有动工。据有关人士透露，回龙观二期一直没动工，是因为该项目的开发商――北京天鸿集团在定价问题上与北京市政府存在分歧。原来是由政府承诺出资的回龙观基础设施建设，现在却要由开发商垫款。这其中包括一个公园、两个立交桥以及水、天然气管道铺设等，涉及金额数亿元。开发商认为，如果将上述投资摊进去，回龙观经济适用房的成本势必提高，现在2600元/平方米的房价根本扛不住，不涨价只能面临亏损，而北京市政府的态度则是坚决不涨价。天通苑的没开工，是牵涉以新征用地使用费由谁承担的问题。北京市政府认为应由开发商交，开发商则想让政府出，于是工程拖了下来。
有消息说，天通苑后期项目将于近期开工。而负责开发回龙观一期的北京天鸿集团公司的现场指挥部已撤走。该公司一位工作人员说，他们已把二期的有关情况上报北京市政府，后期项目预计十月一日前开盘，但房价多少还没定。从政府角度而言，北京市每年用于市政基础设施建设的70％资金来源于地产开发的土地转让及相关税费，而经济适用房建设用地，按国家有关政策，土地是无偿划拨的，这无疑对地方政府的财政收入有所影响，然而经济适用房的价格定位是面对普通百姓的，所以采取政府指令性定价，基本上没有多少涨升空间。况且经济适用房的建设亦是考量地方政府政绩的重要指标之一。由此看来，开发商与地方政府双方都各有自己的苦衷。
商品住宅价格真的大幅上涨了吗
记者看到北京一家较具权威性的房地产中介――伟业房地产投资顾问公司，近日发布的一份市场调查分析报告。记者根据该报告所提供的数据测算发现，北京市内销商品住宅价格，今年二季度较之上一季度实际上微跌了3.69个百分点，而外销公寓的价格则略有涨升。从该报告所采用的样本看，基本上是纯商品房而没有涵盖经济适用房（从严格统计口径的角度而言，经济适用房应视为准商品房）。
考虑到目前北京市房地产市场中绝大多数为普通商品住宅，而所谓的高档公寓的占比例不大，因此推断在总体房价上高档房所占权重不大，所以它的涨升应对房价影响不大。而普通商品房的价格微跌或许能印证早些时候许多业内人士的判断，北京房价的总体应是缓慢下降的。因此，从纯商品住宅动态走势看，实际上或许并没有太大的涨幅。
此外，根据一些开发商和业内人士推则，北京市房价统计的样本，有可能是根据各个楼盘对外的公开报价，而不是购房者与开发商之间实际达成的成交价格。从目前市场的真实情况看，几乎所有的楼盘报价都会高于实际成交价格的。这就有可能使统计数据在一定程度上的“失真”。
记者从多方面采访了解到，自从集团购买基本上退出市场后，市场买方主体发生了根本性变化，各开发商也相应调整了销售策略。就开发商而言，市场批发和零售二者之间差异巨大。例如，在一些密度（容积率）较高的住宅小区，高层塔楼的朝向、户型设计、楼层不太好卖的房屋售价会比该楼的平均价低40－50％。而这对以前整幢买下的单位集团购买来说则不是什么问题。还有，不少楼盘尽管价格上没有降，但开发商为了尽快回笼资金，打出“附送高档精装修”、“免物业管理费一年”、“送高档家电、中央空调”……等等促销招数，这实际也是变相降价。
举办奥运不应是房价上涨的理由
前一段时期，北京亚北地区（亚运村周边地区）的个别楼盘，借北京申办奥运成功之机提高房价，更有开发商放言北京高档商品房未来将涨到一平方米2万元。现在业界人士对此都有一种人识，即：这种涨价和说法更多的是一种炒作，而缺乏市场购买力实际支撑的。
从道义上说，奥运会举办国的选定首先不应影响当地居民的正常生活，这不仅是举办奥运会的宗旨之一，也是我国政府对国际社会的承诺。
从市场供给的角度看，未来几年泛奥运村地区商品住宅供应量惊人。且不说有十几个体量在10－60万平方米开发规模不等的住宅项目已在建或批准立项，仅开发规模在百万平方米以上的住宅项目就有两个。北辰绿色家园开发规模为180万平方米，北苑花园的开发规模更是高达216万平方米。整个亚北地区总体开发规模为454万平方米，而预计市场的吸纳量为50万平方米。另外，奥运村周边地区未来的市场供应是是142.58万平方米，市场吸纳量为30万平方米；亚运地区的市场供应量247.1万平方米，市场吸纳量80万平方米。泛奥运村地区住宅供应总量大约为843.7万平方米，市场总吸纳量预计为160万平方米。以上来源于北京市房地局主办的刊物，其真实性应有一定的可信度。
而这些仅仅是北京北部地区的房地产开发，目前南部地区几条高速路与京城四环路连通之后，地产开发势头更是迅猛异常，其在未来几年之内市场供应也将十分惊人。此外，据外电报道，悉尼奥运会举办之后有上百万平方米的房屋空置变成“鬼屋”。当然北京人口众多，与悉尼不可同日而语，但要消化吸纳为举办奥运所建房屋，理应对市场需求产生“稀释”作用才是。由此看来，举办奥运会北京房价就要大幅提升的理由，似乎不太充分。
综上所述，北京房价是否真的暴涨以及今后的房价走势如何，相信通过市场的实际考量，会给我们今天的推断作出一个验证的。（文/孟坚）
