把脉北京楼市下半年走势--降价是板上钉钉的事
https://news.hlgnet.com 2003-08-21
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http://house.sina.com.cn 2003年08月21日08:58 北京青年报
■王晓航 ■张寒燕 ■林洁 ■童渊 ■李文杰 ■胡港文 ■李忠 ■张静颐
研讨背景
央行121号文件的出台，公积金贷款最高额度的降低，土地制度改革的进一步落实……种种利好利空的消息让北京楼市下半年的走势变得扑朔迷离。下半年北京楼市走势怎么样？房价是涨是落？住宅产品会发生什么样的变化？开发商的营销模式会发生什么样的变化？楼市会出现哪些新现象、新问题？针对这些买房人和业内人士共同关心的问题，我们请来了北
京目前比较活跃的八大代理行的负责人，听听八位代理行老总从他们的角度、他们的立场看，下半年北京房地产的走势将会怎么样。嘉宾林洁北京伟业投资顾问公司总经理张静颐北京金网络房地产经纪公司总经理李文杰北京中原房地产经纪公司总经理王晓航北京协成投资顾问总经理张寒燕北京成业行总经理李忠北京华高莱斯投资顾问总经理胡港文泛城(中国)董事，戴德梁行北京公司董事童渊北京百人行总经理
-时间：8月13日20点至23点30分
-地点：北京青年报社2001会议室
整体走势：地产黄金年代已经过去
童渊：从我现在了解的情况或者是我正在做的一些项目，最头疼的一个问题就是销售越来越难做了，因为可以说是能出的招基本上都出完了，再加上竞争又那么激烈。我做完这些项目以后就要改行了，北京房地产的黄金年代已经过。
张静颐：总的来说，购销两旺是市场的总体情况，剩下的就是大家各自的日子好过不好过的问题了。可以肯定的是，现在项目比较多，销售的难度、工作的难度，都没有过去那么好。但是我觉得，在总体市场没有问题的前提下，商家的压力大点也不是什么坏事，从市场来说应该是一件好事。
房价：降价是板上钉钉的事
王小航：不管开发商采取什么方式，降价已经是板上钉钉的事。不讲价的情况下有增值的服务，再有就是折扣，馈赠等都是降价的形式。
李文杰：关于房价的问题，大家普遍的共识是房价在下降，还会继续下降。其中高档房下降得更快。高档房直接或者间接投资的客户可能超过50%，而这部分客户群受市场的影响更大，主要体现在SARS疫情，导致我们写字楼的业务首先降下来，很多客户不租了，或者租金降下来，反映到一个直接的后果就是投资者投资的步伐放慢，而这个影响不单单是这一段时间，对投资者的心理影响会更大。
房地产企业：楼市出现项目转让热
李文杰：在去年有关土地公开交易的33号文出来之前，很多开发商和投资者疯狂“圈地”。最近我们又发现，又有很多项目满天飞，除了协议以外，还有就是出让股份或者出让项目。最主要的原因就是拿着地的人感觉到资金压力大，希望增加更多的融资渠道，相当一部分开发商要把项目的部分或者全部转让。与之相对应的是，还有相当多的有钱人也等到了好日子，过去有钱不一定能够做房地产，现在他们终于觉得是有钱可以做房地产了。
中低密度和层高住宅将成主流产品
童渊：下半年到明年，北京的写字楼、商业地产、别墅会多起来，而高档公寓的供应量会比较少。另外一点，在产品上面，如果说去年开发商留意物业管理的话，下半年开始，工程质量把关将会越来越引起开发商的注意。
林洁：过去比较传统的开发思路是把容积率提高，以此来降低成本，但是现在这个招可能不好使了———方面是市场上买房人不接受高容积率的房子，另一方面是开发商将面临资金链可能出现断裂的新问题。从这点上看，121号文件的出台对产品的变化趋势和主流产品产生了很大影响。
从和我们接触的发展商看———无论是有实力的还是没有实力的，他们在产品的定位上有一个明显的趋势就是，要求我们在给他们做市场定位的时候，不仅要考虑市场未来变化的趋势，也要考虑到政策规划条件等方面的限制，更重要的是考虑发展商资金链的问题，所以低密度、多层的住宅产品占了多数。因此，中低密度或者低层、小高层、中层的住宅产品将是今后的主流住宅产品。而这将会使发展商在选择项目的时候选择郊区低成本的项目，城市中心的高容积率、高房价的危旧房改造的速度将因此而放慢，北京的城市形态也将因此而出现新的变化。
王小航：从产品看会出现两个趋势：一个是真正的舒适型更新换代的住宅产品会受欢迎，一部分经过这么多年房屋的教育和洗礼的人，终于知道该买一套什么样的房子，因此别墅类的产品今后可能会多一些；再一个就是急需解决住房困难的低端买房人，经济适用房和远郊的低价经济房是他们的选择。这两类住宅产品将是今后的主流产品。
两大营销趋势：客户服务唱大戏开发新模式推进现房交易
童渊：营销真的没有什么新招了，无非是大家都搞活动。
林洁：营销的走向并不一定就是用新招或者做活动。昨天，我们在通用时代置业升级的新闻发布会推出了一个“两轮一贴，以押换新”的概念———这个概念不是新的东西，实际上在上海一级市场和二级市场是互动的方式，而在北京一直没有做起来。我想希望在营销方面真正能够把一级市场和二级市场互动起来，这不仅是对通用时代这个项目，对整个北京楼市都是一个很大举措。上海1997年楼市从低谷一下子很迅速盘活上来，就是这两个市场互动起来，形
成的共振效应。所以，我认为如果在北京通过实践把一、二级市场带动起来，营销就不是一个简单的概念炒作或者技巧性的东西。
王小航：童渊说到营销的时候说大家什么手段都用了，今后开发商对代理行的压力会越来越大。我想可以肯定的是，房地产开发在今后的阶段，当大家提供的商品房价格、产品都差不多的时候，摆在各个开发企业或者代理企业面前的就是客户服务做得好不好，谁做得好，项目就会好。也就是说，今后的营销客户关系是非常重要的。
张寒燕：121号文件将改变北京楼市楼盘开发模式，过去开发商追求有多少比例的现金流，完成多少的投资。而所谓的南派大盘操作模式将会出现在北京并带动消费者追随这种模式进行投资。广州星河湾将在北京进行开发，他们的操盘方式是先投进五六个亿的资金完成住宅产品的制造和生产，让买房人进行现货交易。
五大新问题：营销没新招开发速度过快不利北京城市形象客户缺乏对开发商的信任地价上涨抬高城市成本地产人才稀释过快
童渊：2003年八大代理行生意都很火，很多人找我们代理卖房子，但是我估计从下半年到2004年、2005年初，我们就有可能被开———因为业绩不好，最大的问题就是没有什么新招了。
张静颐：我觉得有必要关心的一个问题就是，北京的房地产开发如果还像现在这种速度和状态做下去的话，北京城市的面貌就毁了，北京的城市形象就毁了。不是从代理行这个职业角度看，我希望北京的开发速度慢一点，别盖那么多的房子。
像北京这么快的发展速度，这么高的房地产销售额，从政府来看肯定是很高兴的事。但是从城市建设的角度来说，这样下去反而会害了北京，北京再没有吸引力了，不是一个生活的地方。北京的城市密度已经够大的了，这和上海有点不一样。为什么上海楼市跌到谷底又能拉回来？浦东新区的发展，旧城的保护，上海整个城市的形象变得更吸引人，所以现在港台和境外人士更愿意到上海去置业。但北京再做下去将成什么样子了？到处都是房子，真的想居住品质升级换代的人现在没有地方去。我们应该给老百姓留块绿地，给城市留块绿地。
我觉得北京的房地产市场要想做长久的话，大家都必须先把北京保护好。从这个角度看，如果说121文件对新开发的项目有影响的话也是件好事，开发放慢速度没有什么不好。
王小航：买房人和开发商、代理商之间的相互相信任是今后北京楼市面临的一个问题。因为在北京，目前已经买过房的人“伤心”，没买房或打算买房的人“担心”，买房人的这种不信任就是今后我们要面对的新问题。出路没有别的，惟一能做的就是开发商要做有良心有责任的开发商，代理公司做有品质的服务，大家一起使劲，让消费者拿到最好的产品。而客户关系好，市场就好。
李忠：今年我们公司的顾问客户很多，以前没有遇到过这类客户，就是拿地之前找你告诉他这块地该不该拿或者到哪里拿地。土地政策调整到今天，土地这一关对宏观走势也好，对项目也好，确实起到了决定性作用。现在几乎每个城市的地方政府都在加大土地整理工作。而有关数据显示，凡是进行土地公开交易的城市，房价都在上涨。而国内外的经验已经说明,当一个城市的土地价值上升到一定程度的时候，对一个城市不是什么好事，会让所有的行业都出局的，做什么都不赚钱，这就不是一件小事。土地的问题决不只是房地产的问题。
从房地产市场上看，现在的房地产行业过快膨胀之后，表现最突出的问题不是说“招”少了，销售突破得不多了，而是在于由于市场的过快增长，使得外资、外行、外地进入得太快而带来的北京楼市人力资源的缺乏。举个例子，原来在一个盘里做销售员的现在换个楼盘就可能提成销售主管、小总监，而这些小总监们蓬勃成长起来的背后，所隐藏的危机要严重得多。换句话说，可能一年以前能够胜任连长位置的人现在却当了营长，只能胜任连长的人现在却当了师长；再看代理行，1998年以前，一个代理行手上有几个项目？现在一个代理行手上有几个项目？恐怕每个代理行现在做的项目都是前几年的几倍，你说能想不出高招吗，这是很现实的问题，可是我们觉得，我们尚且可以控制，我的措施是我们可以控制，通过质量体系来控制我们的水平，可以少接几个，但是开发商没有控制。这些现象的背后是什么？就是工程质量出问题———因为有经验的工程总监少了；就是营销水平下降了，因为企业有经验的人员稀释得太多了……现在欧洲的建筑为什么都那么好？就是建筑师没有活儿，什么都精心琢磨，而我们现在不是，什么东西都被稀释了。
在这种背景下你想做出好的住宅产品可能性不是很大，因为人的培养，是有一个过程的。1998年左右房地产业内经理的学历和地产还沾边，多是学工程、建筑、财经等专业的，而现在的北京楼市房地产行业的从业人员学什么的都有。当一个团队的素质下降的时候，这个行业就有问题了。这就注定，现阶段我们将为人力资源的滞后付出代价———现在楼市形形色色纠纷的背后都是这个原因在起作用，倒不是开发商想主动偷工减料，想留下质量隐患，而是工程管理人员盯不住而出了问题。
张寒燕：最尖锐的问题就是人的问题。房地产人才的成长要远远慢于其他行业人才的成长，因为中国没有专门的房地产综合人才的培育学校，而行业又迅速膨胀，人的问题出现了，产品质量的问题也来了。所以，明年商品房的质量问题可能又会成为最突出的问题。余美英、杨晓
